Hva er et VA-boliglån - Kredittberettigelse, fordeler og grenser

For å motvirke personlige ofre, har Forsvarets personell mange direkte og indirekte økonomiske fordeler.

Hvis du er et nåværende eller tidligere medlem av Forsvaret og veier om du vil kjøpe et hjem, er det en fordel for deg trenge å vite mer om: VA-lånet. Les videre for å lære hvordan du kan spare tusenvis av dollar som huseier.

Hva er et VA-lån?

Ifølge U.S. Department of Veterans Affairs er et VA-lån "en garantiytelse for boliglån ... for å hjelpe deg med å kjøpe, bygge, reparere, beholde eller tilpasse et hjem til ditt eget personlige belegg." Det er en av de beste økonomiske fordelene medlemmer av militæret kan motta.

VA Grunnleggende om lån

Som konvensjonelle pantelån, er de fleste VA-lån utstedt av private långivere. Imidlertid er de støttet (i de fleste tilfeller opptil 417 000 dollar i låneverdi) av full tro og kreditt fra den amerikanske føderale regjeringen.

Denne garantien reduserer risikoen for långivere og gjør at de kan tilby gunstigere betingelser, potensielt inkludert lavere renter og et privat pantelånsforsikring (PMI) frafall på lån med utlån til verdi (LTV) høyere enn 80%.

Det gjør det også mulig for långivere å kjøpe VA-lån uten forskuddsbetaling - noe som gjør at huseier er innen rekkevidde for tjenestemedlemmer med begrenset personlig sparing. Konvensjonelle lån krever forskuddsbetalinger - ofte opptil 20% av eiendommens verdi. Andre huseiere-vennlige lånetyper, som FHA-lån, krever også penger ned.

Historien om VA-låneprogrammet

Den føderale regjeringen har garantert boliglån til veteraner siden 1944 da kongressen vedtok Servicemen'sjustjustment Act (SRA). SRA autoriserte VA til å garantere boliglån gitt av kvalifiserte långivere.

Opprinnelig dekket denne autorisasjonen bare lån gitt til veteraner som kjøper ikke-modulære hjem. I 1970 endret kongressen SRA for å dekke lån gitt på mobile hjem. I 1992 ble loven ytterligere utvidet til tilnærmet all aktiv plikt og ærlig utskrevne militære veteraner, samt medlemmer av Army Reserve og National Guard som tjente med ære i minst seks år. I noen tilfeller er tjenestemedlemmenes tidligere ektefeller også kvalifisert for VA-lånegarantier.

SRA gir andre økonomiske fordeler og beskyttelse for visse tjenestemedlemsklasser, inkludert et hardt tak på 6% på renten på pantelån under aktiv tjeneste.

Typer VA-lån og tilskudd

VA-lån og økonomiske tilskudd kommer i flere smaker:

Kjøp lån: Et kjøpslån er utviklet for å hjelpe et kvalifiserende tjenestemedlem med å finansiere et eieropptatt boligkjøp uten penger ned. Kjøpslån kan gjøre noe av følgende: kjøpe en eksisterende enebolig; kjøpe en sameie i et VA-godkjent prosjekt; bygge et nytt konstruksjonshjem; samtidig kjøpe og renovere et hjem (ligner et FHA 203k rehabiliteringslån); eller kjøpe et produsert hjem eller mye for et allerede eid produsert hjem.
Lån til refinansiering av kontanter: Et refinansieringslån som er utbetalt, er designet for å erstatte et eksisterende pantelån i et hjem som låntakeren allerede eier, samtidig som låntakeren får et engangsbeløp kontant uten betaling. Det eksisterende pantelånet trenger ikke nødvendigvis være et VA-lån. Ubetalte refinansieringslån ligner på egenkapitallån, som også lar deg låne mot verdien av huset ditt, men avviker på noen viktige måter: de erstatter eksisterende pantelån (boliglån gjør ikke det), de pleier (men ikke alltid) har lavere rente enn boliglån, og de har lukkekostnader (boliglån gjør det ikke). Mange långivere tillater utlånsgrad opp til 100% på refinansieringslån med VA-støttet refinansiering, i motsetning til 80% på de fleste boliglån og kredittlinjer. Så hvis du fremdeles skylder $ 100.000 på et pantelån på $ 150.000 og huset ditt er verdt $ 200.000, kan det utbetalte refinansieringslånet ditt være så stort som $ 200.000 - hvorav $ 100.000 er tilgjengelig for å utbetale og gjøre med det du ønsker.
Refinansieringslån til rentenedsettelse (IRRRL): Også kjent som VA Streamline Refinance Loan, dette produktet lar deg refinansiere et eksisterende VA-lån og sikre en lavere rente uten å gå gjennom VA-lånesøknadsprosessen en gang til. I motsetning til refinansieringslån som ikke er utbetalte, kan ikke IRRRL brukes til å tappe din egenkapital for kontanter, med unntak av en godtgjørelse på $ 6000 for energieffektive boligforbedringsprosjekter. Selv om du ikke trenger å underkaste deg en kredittsjekk eller andre aspekter av den typiske pantesikringsprosessen, trenger du å bevise at du bor i hjemmet som lånet er sikret mot..
Native American Direct Loan Program (NADL): Dette er en nyere, mindre vanlig type VA-lån designet spesielt for tjenestemedlemmer og veteraner av indianeropprinnelse. I motsetning til kjøps- og refinansieringslån, er det et direkte lån, noe som betyr at VA fungerer som långiver og service. Det er alltid strukturert som et fastrentelån, 30-års lån, og det må brukes til å “finansiere kjøp, bygging eller forbedring av boliger på Federal Trust Land (reservasjonsland), eller til å refinansiere en tidligere NADL for å redusere renten. ”
Tilpassede boligtilskudd: Disse to ikke-lånte produktene (spesialtilpassede boligtilskudd og spesielle boligtilpasningstilskudd) er for veteraner med "permanent og total tjenestetilknyttet funksjonshemning," eller funksjonshemminger som kvalifiserer for 100% uføretrygd kompensasjon i henhold til VA-plan for vurdering av funksjonshemming og er forventes ikke å bli bedre med tiden. Kvalifiserte funksjonshemminger inkluderer tap av bruk av begge ben eller armer, tap av bruk av ett ben og en arm, alvorlige forbrenninger og blindhet i begge øyne og alvorlige luftveisskader. Veteraner kan bruke begge tilskuddene til å finansiere eller utligne kostnadene for å bygge uføretilpassede boliger fra grunnen av, kjøpe allerede tilrettelagte boliger, kjøpe og tilpasse for tiden ikke tilpassede boliger, eller tilpasse allerede bebodde boliger.

VA-finansieringsgebyr

VA-boliglån har en spesiell avgift som ikke gjelder for andre boliglån: VA-finansieringsavgiften. Denne avgiften varierer fra søkerens tjenestegren og utbetaling, men varierer vanligvis fra 0,5% til 3,3% av kjøpesummen.

Gebyrstrukturen er som følger:

Førstegangsinnkjøp og refinansiering av låntakere (veteraner): 2,15% for forskuddsbetalinger under 5% (inkludert ingen forskuddsbetaling); 1,50% for forskuddsbetalinger mellom 5% og 10%; 1,25% for forskuddsbetalinger på 10% eller mer
Førstegangsinnkjøp og refinansiering av låntakere (reservister og nasjonalgarde): 2,40% for forskuddsbetalinger under 5% (inkludert ingen forskuddsbetaling); 1,75% for forskuddsbetalinger mellom 5% og 10%; 1,50% for forskuddsbetalinger på 10% eller mer
Påfølgende kjøp og refinansiering av låntakere (veteraner): 3,30% for forskuddsbetalinger under 5% (inkludert ingen forskuddsbetaling); 1,50% for forskuddsbetalinger mellom 5% og 10%; 1,25% for forskuddsbetalinger på 10% eller mer
Påfølgende kjøp og refinansiering av låntakere (reservister og nasjonalgarde): 3,30% for forskuddsbetalinger under 5% (inkludert ingen forskuddsbetaling); 1,75% for forskuddsbetalinger mellom 5% og 10%; 1,50% for forskuddsbetalinger på 10% eller mer
IRRRL-er (alle klasser for tjenestemedlemmer): 0,50%
NADL-programlån (alle klasser for tjenestemedlemmer): 1,25% for et kjøpslån; 0,50% for et refinansieringslån
Produserte, ikke-faste festelån (alle typer og klasser): 1,00%
Veteraner med funksjonshemma (alle typer): 0,00%

Du kan betale finansieringsavgiften ved stenging eller pakke den inn i lånets verdi, selv om innpakning gir en større månedlig betaling. For full oversikt over VA-finansieringsavgift, sjekk VAs tabell for finansieringsgebyr.

VA-fordeler og begrensninger

VA-lån har noen nyttige (og potensielt lukrative) fordeler som ikke er tilgjengelige for andre låntakerklasser:

Ingen forskuddsbetaling kreves: For låntakere med kontant spenning er dette den største fordelen med et VA-støttet lån. De fleste andre boliglånstyper krever minst 3%, og mange långivere foretrekker 10% eller mer. Vær advart om at noen långivere fremdeles ber om forskuddsbetalinger på VA-lån, men industrien er konkurransedyktig, og du vil sannsynligvis kunne handle rundt for å unngå dette kravet.
Ingen PMI kreves: VA-støttede lån krever ikke privat boliglånsforsikring. Derimot krever konvensjonelle lån utstedt til mer enn 80% LTV PMI til låntakerens LTV faller under 78% (eller 80% hvis låntakeren ber om PMI-fjerning tidlig). Avhengig av lånets hovedstol og nedbetalingsverdi, kan dette spare alt fra noen få dollar til flere hundre dollar per måned i forhold til et konvensjonelt lån med PMI.
Relativt lenient underwriting: Långivere har kvalifiserte VA-lånesøkere til lavere kredittstandarder enn søkere om konvensjonelle pantelån. Selv om du har rettferdig eller gjennomsnittlig kreditt, kan du fremdeles kvalifisere for et VA-støttet lån.
Grenser for påkrevde stengekostnader: Låntakere som er kvalifisert for VA-lån, trenger ikke å betale visse lukkekostnader, inkludert garantihonorar, sperrehonorar, advokatavgift og gebyr for dokumentbehandling. Långiveren kan delvis oppveie tapene på disse ikke-tillatte gjenstandene ved å belaste låntakeren et opprinnelsesgebyr opp til 1% av lånets hovedstol. Ellers kan selgeren gå med på å betale dem (da det er ganske vanlig at selgere betaler lukkekostnader), kjøperens agent kan utstede en agentkreditt ved stenging og ta et treff på kommisjonen, eller utlåner kan ganske enkelt spise kostnadene via en utlånskreditt ved stenging. Långivere har lov til å belaste VA-kvalifiserte låntakere for visse avslutningsartikler, inkludert tittelforsikring, kredittrapport, eiendomsvurdering, eiendomsundersøkelse og registrering.
VA-inspeksjon for nybygg: Når et VA-lån brukes til å finansiere et nytt byggehus, sender VA lisensierte inspektører for å evaluere fremdriften i konstruksjonen og bekrefte at huset passer til VAs spesifikasjoner. Som et minimum er byggherren pålagt å gi ett års garanti på det nye hjemmet. Noen utbyggere tilbyr garantier så lenge som 10 år, noe som gir avgjørende trygghet for nye huseiere.
Ingen forskuddsbetaling: VA-lån har ingen forskuddsbetaling. Hvis du ønsker å unngå rentekostnader ved å akselerere lånets utbetaling eller foreta ytterligere utbetalinger mot hovedstolen, kan du gjøre det uten straff. Noen långivere krever betydelige forskuddsbetalinger - ofte så store som 80% av seks måneders renter, noe som kan utgjøre mer enn $ 10.000 på et stort lån..
Assumability: VA-lån er antatt, noe som betyr at de kan overføres fra selger til kjøper med minimal (eller ingen) endring i priser og vilkår. Dette er ekstremt nyttig i et stigende rentemiljø. Kjøperen må imidlertid fortsatt dekke forskjellen mellom den gjenværende lånesaldoen og den vurderte verdien av boligen, enten ved å sette ned kontanter eller ta et nytt pantelån.

VA-lånebegrensninger

VA-lån har noen betydelige begrensninger og begrensninger:

Lån rektor: Selv om det ikke er noen øvre grense for verdien på eiendommen som lånet ditt er knyttet til, garanterer VA lånets rektorer bare opp til $ 417 000 - avskjæringen mellom konvensjonelle og jumbo-pantelån. Denne øvre grensen kan løftes i visse regioner med høye boligkostnader, for det meste i Alaska, Hawaii og store kystbyområder, for eksempel San Francisco.
Evaluering av kontant ut refinansiering og LTV: Långivere begrenser typisk refinansiering av LTV-er til 100%, noe som betyr at du ikke kan låne mer enn takstverdien på hjemmet ditt. Det kreves en taksering under forsikringsprosessen.
IRRRL rentesats: Med mindre du refinansierer et justerbart rentepant (ARM) til et fast renteprodukt, må IRRRL-renten din være lavere enn den opprinnelige lånets rente.
IRRRL Begrensninger i inntektene: Du må bruke inntektene fra IRRRL for å betale ned det eksisterende VA-lånet eller investere i kvalifiserte energieffektiviseringsoppgraderinger.

Krav til VA-støtteberettigelse

Krav til kvalifisering av lån til VA varierer fra søkerens tjenestegren, tjenestens lengde og datoer og utskrivningsstatus. (Utilfreds utskrevne tjenestemedlemmer er ikke under noen omstendigheter kvalifisert for VA-lån.)

Kvalifikasjonskrav for ikke-uærlig utskrevne tjenestemedlemmer

Siden 8. september 1980 er Forsvarets personell som ga minst 24 påfølgende måneders tjeneste i aktive eller ikke-aktive roller kvalifisert for VA-lån. De som er innkalt til aktiv plikt når som helst i løpet av karrieren er kvalifisert etter å ha tjenestegjort minst 90 til 181 dager på aktiv tjeneste, avhengig av når tjenesten skjedde. De som for tiden er på aktiv tjeneste, er kvalifisert etter å ha tjent minst 90 påfølgende dager på aktiv tjeneste.

Siden 2. august 1990 er National Guard og Reservist-personell som ga minst 90 dager på rad på aktiv tjeneste kvalifisert for VA-lån. Nasjonalgarde- og reservistpersonell som ikke ga minst 90 påfølgende dager på aktiv tjeneste, er kvalifisert når de logger seg minst seks år i sin respektive servicegren og oppfyller et av følgende kriterier:

Pensjonert (plassert på den pensjonerte listen)
Overført til annen status enn valgt reserve (inkludert Standby Reserve eller Ready Reserve)
Forbli på valgt reservestatus

For mer informasjon, sjekk VAs kvalifikasjonstabell.

Andre kvalifiserte klasser

Andre er også kvalifisert for VA-lån:

Overlevende ektefeller: Flere ektefeller som overlever tjenestemedlemmer er kvalifisert for VA-lån. Disse inkluderer ugifte ektefeller til tjenestemedlemmer som døde i tjeneste; ugifte ektefeller til tjenestemedlemmer som døde av en funksjonshemmet funksjonshemming; gjenlevende ektefeller som giftet seg på nytt etter 16. desember 2003 og etter fylte 57 år; og overlevende ektefeller til totalt funksjonshemmede veteraner hvis død ikke kan tilskrives uføret.
Naturaliserte amerikanske borgere: Denne klassen inkluderer individer som tjenestegjorde i visse utenlandske militarier alliert med USA under andre verdenskrig og deretter ble naturaliserte amerikanske borgere.
Medlemmer av visse militærjusterte tjenesteorganisasjoner: Denne klassen inkluderer personer som tjente som kadetter ved U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; som offentleg helsevesen offiserar; som midtshipmen ved U.S. Naval Academy; og offiserer ved National Oceanic & Atmospheric Administration.

Innhenting av et kvalifikasjonsbevis

Når du har bestemt at du er kvalifisert for et VA-lån, kan det hende du må skaffe deg et kvalifikasjonsbevis (CoE) for å presentere for långiveren din. Selv om du ikke trenger CoE for å få IRRRL, vil ikke långiveren ha et VA-kjøp eller refinansieringslån uten utbetaling uten gyldig CoE.

Bevisene som kreves for å oppnå en samfunnsøkonomi varierer fra tjenestemedlemskategori. De generelle kravene er som følger:

Forsvarets veteraner: Department of Defense Form 214 (DD214), inkludert en fullstendig forklaring av arten av separasjon og karakter av tjenesten.
Aktive tjenestemedlemmer: En signert erklæring om tjenesten som viser tjenestemedlemmets dato for oppføring av tjeneste, personlig informasjon (inkludert fødselsdato og personnummer) og tapt tjenestetid (hvis noen).
Nåværende eller tidligere reservister og medlemmer av nasjonalgarden med aktiv erfaring: Department of Defense Form 214 som beskriver arten av separasjon og karakter av tjenesten.
Nåværende reservister og medlemmer av nasjonalgarden uten aktiv erfaring: En signert serviceerklæring som skisserer den totale varigheten av tjenesten og eventuell tapt tid.
Uttalte reservister uten erfaring med aktiv tjeneste: Bevis for hederlig tjeneste (kan variere fra sak til sak) og en kopi av den siste uttalelsen om pensjonspoeng.
Utskrevne medlemmer av nasjonalgarden uten aktiv erfaring: Tjenesteposter og separasjonsrapporter for hver strekning av National Guard-tjenesten eller en pensjonsoppgave med pensjonspoeng med tilhørende bevis på hederlig tjeneste.
Overlevende ektefelle som mottar avhengighet og erstatningskompensasjon (DIC): Veteranens DD214 (hvis tilgjengelig) og VA Form 26-1817.
Overlevende ektefelle som ikke mottar DIC-fordeler: Veteranens DD214 (hvis tilgjengelig), VA-skjema 21-534, dødsattest eller forsvarsdepartementets rapport (DD1300), og vigselslisens. Disse dokumentene må sendes ektefellens lokale VA-kompensasjons- og pensjonskontor for behandling.

Slik søker du i ditt fagforening
Den enkleste måten å søke CoE på er online, på VAs eBenefits-portal. Du kan også være i stand til å søke hos långiveren under forsikringsprosessen, selv om ikke alle långivere har denne muligheten.

Hvis du foretrekker å søke uten nett, kan du fylle ut og sende VA-skjema 26-1880 (Forespørsel om kvalifikasjonssertifikat) med riktig CoE-bevis for tjenesteklassen din. Hvis du er en gjenlevende ektefelle, må du fylle ut en papirkopi av VA-skjema 26-1817 og enten gi det til utlåner for å videresende til VA eller sende det direkte til VA.

Når du har CoE i hånden, kan du bruke VAs nettsted for å finne en kvalifisert långiver som har opphav til VA-lån og begynne forsikringsprosessen. Lær mer om å søke om en CoE på VAs sertifikat for kvalifiseringsside.

Endelig ord

Å tjene i Forsvaret er en tung oppgave - det er å velge å tilbringe livet sammen med et karriere-medlem. Det minste den føderale regjeringen kan gjøre for å hedre og belønne ofrene gitt av tjenestemedlemmer og deres nærmeste, er å gjøre det lettere for dem å kjøpe egne hjem. Det er ikke rart at private långivere har gitt nærmere 20 millioner VA-støttede lån siden programmets oppstart.

I en stadig mer tumult og usikker verden, fortjener de som er tiltalt for å beholde freden sine egne trygge rom.

Har du benyttet deg av fordeler som VA-lån? Hvilke andre tjenester skal tilbys til nåværende og tidligere militærmedlemmer?