Hvordan få et pantelån hvis du er selvstendig næringsdrivende med svingende inntekt

Men hvis du er bedriftseier eller er selvstendig næringsdrivende, er det ikke like enkelt å kvalifisere for eiendomsfinansiering. Uansett inntekt, krever nye føderale forskrifter selvstendig næringsdrivende å hoppe gjennom en rekke bøyler for å få boliglån, noe som betyr at du kanskje må tenke utenfor boksen for å finne finansieringen du trenger.

Nye forskrifter for kvalifisert finansiering

Etter at den amerikanske eiendomsboblen sprakk i 2008 - som startet en kredittkrise og en ødeleggende lavkonjunktur, så tok den føderale regjeringen en titt på utlånspraksis og slo fast at noe måtte endre seg. Som et resultat av disse endringene, fant forbrukere øyeblikkelig det stadig vanskeligere å få boligfinansiering.

Forskriften rulles fremdeles. I 2014 etablerte Consumer Financial Protection Bureau standarder for "kvalifiserte pantelån" som en del av Dodd-Frank utlånsreformer. I følge New York Times er disse lånene ofte utfordrende å få godkjenning for hvis du ikke jobber en konvensjonell jobb.

Imidlertid er markedet dominert av dem. De anses av myndighetene for å være solide og rettferdige for både forbrukere og långivere. Og dessuten er kredittforetak sterkt motivert for å tilby dem, siden de gjør det for å beskytte dem mot rettslig bruk dersom lånet skulle gå dårlig.

For å få et kvalifisert boliglån, må du ha følgende:

Inntektsverifisering. Det er ikke nok å ha en polstret bankkonto - du må bevise at du har en jevn strøm av inntekter. Hvis du får utbetalt sporadisk, men i store biter, blir disse lønnsslippene gjennomsnittlig beregnet i løpet av to år for å gi långivere en god ide om det månedlige hjemmet ditt.
Gjeld til inntekt. Din gjeld-til-inntektsgrad kan ikke overstige 43%. I forbindelse med kvalifisering av pantelån beregnes dette tallet ved å dele den gjentatte månedlige gjelden med den gjentatte gjennomsnittlige månedlige inntekten. Dette er selvfølgelig problematisk hvis du har tatt opp lån for å starte eller støtte virksomheten din.
To års personlig og selvangivelse for selvstendig næringsdrivende. Dessverre kan skattemessige avskrivninger komme tilbake for å ta en gigantisk del av kvalifiserende inntekt når alt er sagt og gjort, og det er grunnen til at långivere vil se gjennom hele avkastningen. La oss for eksempel si at din egeninntekt var 75 000 dollar per år de siste to årene, men at virksomhetens avskrivninger var 50 000 dollar hvert år. Långivere ser på dette som en årlig inntekt på $ 25 000 - som vil gjøre det vanskelig å kvalifisere seg for mye av noe.
Analyse av inntektsutvikling. Vær forberedt på å forklare fall i inntekter. Selv om inntekten din ser bra ut i gjennomsnitt over to år, må du forklare eventuelle synkende trender før du kvalifiserer deg.
Ytterligere finansielle eiendeler og historie. Kredittforetak ønsker ofte at du skal ha en kredittscore på minst 640 for å kvalifisere for et FHA-lån (et lån forsikret av Federal Housing Authority), men poengsummen din må være nærmere 700 for et konvensjonelt lån. Den totale utbetalingen som kreves varierer fra omtrent 3% til 20% av prisen på boligen, avhengig av panteproduktet (FHA-lån krever vanligvis en mindre forskuddsbetaling enn konvensjonelle lån). Høye forskuddsbetalinger kan være veldig utfordrende å komme med hvis du har investert de likvide eiendelene i virksomheten din.

Alle disse kravene kan gjøre det mye mer utfordrende å finne finansiering hvis du er selvstendig næringsdrivende eller bedriftseier, selv om du er flink med penger og har betydelige besparelser.

Alternativer til tradisjonell eiendomsfinansiering

Selv om det virker som om du aldri kunne eie din eiendom på grunn av de nye forskriftene for kvalifiserte lån, går ikke alt tapt. Andre alternativer kan gjøre det mulig for deg å finne boligfinansiering.

1. Hjelp fra familiemedlemmer

Selv om det absolutt ikke er et alternativ for alle, er noen selvstendig næringsdrivende avhengig av familiemedlemmer for boliglån. La oss si at du har vært selvstendig næringsdrivende i et år og tjent en god inntekt, men ikke kan sikre deg et kvalifisert boliglånsprodukt fordi du ikke har to års stabil inntekt. I denne situasjonen kan familiemedlemmer med solid inntekt (og en stor raushet) være villige til å undertegne lånet ditt. Eiendommen tilhører deg og du betaler på pantelånet, men familiemedlemmene garanterer lånet.

Noen kredittforetak lar deg til og med refinansiere eiendommen til navnet ditt når du har de nødvendige to års bevis. Selvfølgelig kan dette alternativet vise seg å være problematisk for familiedynamikken hvis virksomheten din drar sørover eller du har misligholdt lånet, så finn det forsiktig.

2. Selgerfinansiering

Selgere som eier sin eiendom direkte kan velge å tilby finansiering på egen hånd enten fordi markedet er svakt (de ikke finner en kjøper), eller de er interessert i å produsere en inntektsstrøm fra investeringen. Vilkårene for et lån er skrevet på en seddel, og de månedlige utbetalingene dine går direkte til selgeren.

Disse ordningene har vanligvis en høyere rente enn banklån, men de kan kutte de samlede kostnadene ved å eliminere opprinnelsesgebyr og andre utlånsavgifter. Du trenger å være forberedt på å forklare selgeren hvorfor du er en pålitelig kandidat når du ikke var en sterk nok kandidat til et tradisjonelt banklån. I disse tilfellene kan en betydelig forskuddsbetaling, stor bankkonto og sterke inntektsstrømmer snakke for deg.

3. Leie-til-eie

En leie til egen eiendom kan være et godt alternativ hvis du venter på dine to år med inntektssikkerhet før du får et kvalifisert panteprodukt. I disse avtalene inngår du en leiekontrakt og betaler husleie akkurat som du ville gjort for enhver utleieeiendom. Imidlertid er leien vanligvis litt høyere enn markedsverdien, og dette "ekstra" går mot å bygge en forskuddsbetaling som du kan bruke på slutten av leiekontrakten til å kjøpe eiendommen. Hvis du velger å ikke kjøpe huset på slutten av leieavtalen, blir dette overskuddet vanligvis hos utleier.

Fordelen med dette alternativet er å spare ned forskuddsbetalingen i en periode på ett eller to år, bygge opp virksomheten, tømme inntektene og håndtere eventuelle andre problemer som kan hindre deg i et kvalifisert boliglånsprodukt, for eksempel dårlig kreditt.

4. Investeringsregnskap eller forsikringspolicy

Hvis du har pensjonskontoer eller forsikringer, kan det hende du kan låne mot dem. Imidlertid krever alle følgende alternativer at du enten bygger pensjonskontoen eller forsikringspolisen til kontantverdien tilbake til den forrige størrelsen hvis du ikke vil kortslutte fordelene de er ment å tilby. Husk også at du taper på inntektene når pensjonspengene dine brukes til et hjem i stedet for å få lov til å vokse i kontoene dine.

Livsforsikring
Hvis du eier en kontant verdi livsforsikring, for eksempel et helt liv eller en universell livspolicy, er det mulig å låne mot kontantverdien. Når du betaler inn politikken over tid, bygger kontantverdien seg når den tjener utbytte og renter. Du trenger sannsynligvis ikke engang å svare på spørsmål om å ta et lån, men du trenger en plan for å betale tilbake det (som du ville gjort med alle lån).

Videre må du tenke lenge og hardt over risikoen forbundet med å låne fra en livsforsikring, spesielt hvis det utenkelige skjer og familien din sitter igjen med en lavere utbetaling fordi kontantverdien er bundet i et lån. Reglene varierer basert på policyen du eier, så snakk med forsikringsselskapet ditt før du tar noen beslutninger.

IRA
Når som helst kan du trekke bidragene dine fra en Roth IRA uten skatter eller straff. (Hvis du er eldre enn 59 1/2 år, kan du ta ut midler skatte- og straffefri for ethvert formål.) Men selv om du er yngre enn 59 1/2 og bidro med mindre enn 10.000 dollar til Roth, du kan ta ut opptil 10.000 dollar uten skatt eller straff for å bruke til kjøp, reparasjon eller ombygging av et første hjem.

For å bli betraktet som en første gangskjøper, må du ikke ha eid et hjem de siste to årene. Eventuell inntekt må brukes innen 120 dager, og inntektene må ha vært på kontoen i minst fem år for å unngå både en tidlig uttaksstraff på 10% og inntektsskatt ved uttaket. Hvis inntektene har vært på kontoen i mindre enn fem år, blir du ikke vurdert 10% -straffen, men du trenger å betale vanlig inntektsskatt.

Du kan også ta ut opptil 10.000 dollar fra en tradisjonell IRA, inkludert SEP-IRA-er, og unngå 10% -straff hvis pengene brukes til samme formål og blir brukt i løpet av 120 dager. (Hvis du er eldre enn 59 1/2, kan du ta ut IRA-midler til ethvert formål uten straff.) Du må imidlertid betale inntektsskatt ved uttaket.

Videre er $ 10.000 for tidlig tilbaketrekning en levetidsgrense for uttak fra enhver IRA - inkludert Roth IRA - for å kjøpe (og reparere eller ombygging) av et første hjem. Summen av uttak fra en hvilken som helst kombinasjon av IRA-kontoer kan med andre ord ikke overstige 10.000 dollar.

401k
Mens du kan låne mot 401k, er det et risikabelt alternativ. I motsetning til å ta ut midler fra 401 000 kroner - noe som er en dårlig idé med mindre du gjør det i full desperasjon - kan et lån mot 401 000 dollar gi deg kontanter opp til halvparten av kontoverdien, med maksimalt $ 50 000.

For eksempel, hvis kontoverdien er $ 50 000, kan du bare låne $ 25 000 for en forskuddsbetaling. Du betaler renter - men det betales tilbake til deg selv. Imidlertid er renten variabel - basert på prime rate - noe som kan være et problem hvis prime spikes over dagens nivå på 3,25%. Siden en lånetid på 401 000 typisk er fem år (men noen er opptil 15 år), må du være sikker på at du har råd til de månedlige utbetalingene i løpet av varigheten. I tillegg, hvis du mister jobben din, har du så få som 60 dager til å betale tilbake lånet - ellers kan det ubetalte beløpet beskattes som alminnelig inntekt og vurderte en straff på 10% for tidlig tilbaketrekning hvis du er under 59 1/2 år.

5. Handle rundt for ikke-kvalifiserte panteprodukter

Det er mulig å finne långivere som er villige til å tenke utenfor boksen "kvalifisert pantelån" hvis du viser at du er en lavrisikokandidat. Ukvalifiserte boliglånsprodukter inkluderer lån uten dokumentasjon, bare rentelån og betalingsalternativ.

Si for eksempel at virksomhetslånene dine har presset deg over gjeldsgraden for et kvalifisert pantelån. Hvis du har 40% forskuddsbetaling, god kredittscore og flere års solid inntekt, kan du sannsynligvis finne en utlåner. På grunn av långiverens juridiske og økonomiske risikoer forbundet med ukvalifiserte produkter betaler du imidlertid vanligvis en høyere rente for denne typen produkter.

Endelig ord

Bare fordi du fulgte drømmen din for å eie en bedrift, betyr ikke det at du må forlate drømmen din om å eie et hjem. Selv om du må vente i to år for å bevise inntektene dine tilstrekkelig, kan tiden du investerer i å gjøre deg til en god kandidat til et lån ende opp med å betale betydelig utbytte. Bruk tiden din til å sette av penger til en større forskuddsbetaling og øke kredittpoengene dine slik at du kan kvalifisere deg for det beste produktet der ute når det er på tide å kjøpe.

Hvilke tilleggsmuligheter kan du foreslå for å finne finansiering for et hjem mens du opprettholder en selvstendig næringsdrivende status?