Riktige kostnader for å kjøpe og eie et hjem - kan du ha råd til det?

Selv om det ikke er en konkret fordel, er en følelse av eierskap et av de beste aspektene ved å kjøpe et hjem. Nemlig at du er sjefen - du trenger ikke å svare til en utleier som ikke lar deg male veggene dine, installere et nytt kjøleskap eller ombygging. Når du eier et hjem, er det ditt å gjøre med det du ønsker.

2. Skattefordeler

Skatter representerer absolutt ikke den mest spennende delen av huseierskap, men det er mulig å spare penger. Når du eier en bolig, er renten du betaler på pantet ditt fradragsberettiget. Du kan også ta et føderalt skattefradrag for eiendomsskatter som er betalt i løpet av året.

Du kan også være i stand til å benytte deg av et fritak for kapitalgevinstskatt hvis boligen øker i verdi og du til slutt selger den for en gevinst. Merk at du bare kan kreve gevinst på $ 250.000 for en enkelt skattyter, eller opp til $ 500.000 for gifte skattebetalere som innleverer i felleskap. Og du må ha opprettholdt eiendommen som din primære bolig i minst to år før salget.

3. Potensiell avkastning på investeringen

Hjemmeier er ikke den idiotsikre investeringsstrategien det pleide å være. Alle som kjøpte en eiendom på begynnelsen av 2000-tallet og endte opp med å selge for et stort tap - eller, enda verre, ble utelukket - kan bevitne det.

Det andre alternativet - å bruke penger på husleie - har imidlertid ikke noe investeringspotensial i det hele tatt. Til tross for risikoen, eier det i det minste muligheten for avkastning på investeringen.

Mange ting kan bidra til å forbedre sjansene dine for å høste avkastningen på boligkjøpet ditt, inkludert å dra nytte av historisk lave renter og kjøpe på et fremtidig sted. En av de viktigste tingene å huske er selvfølgelig at du må kjøpe et hus du faktisk har råd til i utgangspunktet.

Den "husfattige" fellen

Danser visjoner av benkeplater i granitt og klauvfott i hodet ditt? Avhengig av hvor du er i livet, kan egenskaper ved det ideelle hjemmet bety alt fra utmerkede skoledistrikter til geografisk nærhet til en bar med killer happy hour-spesialiteter.

Selvfølgelig er store skap, tregulv og garasjeplass alle gode, men de betyr absolutt ingenting hvis du betaler for dem etterlater deg flat i slutten av hver måned. Personer som er "husfattige" bruker en uforholdsmessig høy prosentandel av inntektene sine på pantelån og husrelaterte kostnader, noe som gir dem relativt lite skjønnsmessige inntekter. Se for deg å sitte i det nydelige 3000 kvadratmeter store huset ditt og spise ramen-nudler hver natt, så får du bildet.

Enten du har sett for mange “Ekte husmødre” -episoder, eller om du bare prøver å følge med vennene dine, er det mange grunner til at folk overreagerer når de kjøper et hjem. Først og fremst er det en vanlig tendens til å komme i konflikt med å kjøpe et hus med å kjøpe drømmehuset. Sannheten er imidlertid at et hjem - enten det er ditt første, andre eller tredje - ikke trenger å være perfekt. Det må bare passe til dine formål i dag.

Virkelige kostnader ved å kjøpe et hjem

Mange mennesker undervurderer de faktiske kostnadene ved å kjøpe et hus grovt. Her er en liste over utgifter du må huske på.

1. forskuddsbetaling

Gullstandarden for en forskuddsbetaling er 20% av kjøpesummen. På et hus på $ 250 000, betyr det at man tømmer over 50 000 dollar kontanter.

Før lavkonjunkturen, ville mange långivere la deg slippe unna med et mye mindre beløp, eller la deg rope utbetalingen til de månedlige pantelånene. Imidlertid, i dag, selv om det er unntak, krever nesten alle långivere privat pantforsikring (PMI) hvis du foretar en forskuddsbetaling på under 20% av kjøpesummen.

Det gode med en høyere forskuddsbetaling er at det reduserer mengden gjeld du tar på deg når du kjøper et hjem. Det betyr mindre renter og bedre gjeldsgrad.

2. Lukkende kostnader

Hvis du tømmer bankkontoen din for en enorm betaling, hold pusten - fordi det er mer. Det forventes at du også dukker opp med en ekstra mengde kontanter for å dekke visse kostnader som skal betales til långiveren og andre parter. Disse "lukkekostnadene" forbundet med logistikk for kjøp av hus inkluderer vanligvis tittelforsikring, gebyrer for tittelsøk, taksering, tegning, undersøkelse og lånets opprinnelse.

Kjøpere kan generelt forvente å betale mellom 2% og 5% av boligens kjøpesum i lukkekostnader. For det hypotetiske huset vårt på $ 250 000, tilsvarer det mellom $ 5000 og $ 12 500. Noen ganger kan kjøpere forhandle for selgere for å dekke disse kostnadene, men det er ikke noe du bør stole på.

3. Pantebetaling

Med mindre du klarte å kjøpe huset ditt med kontanter, må du kjempe med et pantelån hver måned - og flere faktorer bidrar til beløpet.

• Rektor. Dette er hvor mye penger du lånte for å finansiere hjemmet ditt. Med et hus på $ 250.000, forutsatt at du betalte $ 50.000 til forskuddsbetaling, skylder du $ 200.000 i hovedstol.
• Renter. Renter er i hovedsak gebyret som långivere krever i bytte for lånene de gir til huseiere. Boliglånsrentene svinger veldig, men i skrivende stund svevde de rundt 3,7% for et konvensjonelt 30-års fastlån, og antok igjen 20% forskuddsbetaling.
• Eiendomsskatt. Din lokale myndighet pålegger skatter på eiendommen din for å dekke snøbrøyting, gatevedlikehold, trevedlikehold, myndighetsadministrasjon, politi, brannvesen og andre bytjenester. Eiendomsskatter finansierer også offentlige skoler, biblioteker og parker. I disse dager krever långivere generelt låntakere å betale skatten sin på en sporkonto. I stedet for å felle over hele eiendomsskattregningen i bulk en gang per år, blir den delt opp i månedlige beløp som rulles inn i pantebetalingen og settes inn på en egen konto opprettholdt av långiveren. Når eiendomsskatten forfaller, betaler långiveren den for at du bruker disse midlene. Eiendomsskatt beregnes som en prosentandel av hjemmets verdi, og prisene varierer betydelig etter beliggenhet. Selv om 1,2% er et vanlig estimat (når det avrundes for vårt prøvehus tilsvarer det $ 3000 per år), er det verdt å merke seg at du kan betale så lite som 0,18% i Louisiana, men mer enn 10 ganger det ved å krysse grensen til nabolandet Texas.
• Forsikring. Din pantebetaling kan også omfatte huseiere forsikring som, som eiendomsskattutbetalinger, settes inn på en sporkonto. Etter at du har tegnet en huseiers forsikring, kan utlåner sannsynligvis utføre betalingene på dine vegne. Utlånspolitikk varierer imidlertid, så pass på at dette gjelder situasjonen din. Ulikt den private pantforsikringen som er nevnt ovenfor, dekker forsikringstjenester for huseiere ofte tyveri, hærverk, brann og værskader. Oversvømmelser og jordskjelv pleier å bli ekskludert fra standard politikk. For et hus på $ 250 000 er $ 1500 et solid estimat for årlige huseiere forsikring.
• Privat boliglånsforsikring (PMI). Som tidligere nevnt, vil banken din sannsynligvis kreve privat boliglånsforsikring hvis du foretar en forskuddsbetaling på under 20%. I tilfelle du slutter å betale pantelån eller du fullstendig misligholder, hjelper privat pantforsikring med å beskytte långiveren ved å dekke forpliktelsen. PMI rulles ofte inn i den månedlige pantemutteren, selv om noen långivere tillater en engangsbetaling. PMI koster mellom 0,5% og 1% av lånebeløpet årlig.

For å oppsummere, representerer følgende en månedlig pantebetaling på eksempelhuset $ 250 000:

• Rektor og interesse: 931,31 dollar
• Eiendomsskatt: $ 250,00
• Eiendomsforsikring: $ 125,00
• Total: $ 1 306,91

Disse tallene antar at du har gjort 20% forskuddsbetaling. Hvis du ikke har det, må det tas hensyn til PMI-kostnader, som vil være $ 1.250 til $ 2.500 per år i dette scenariet.

30 år senere, etter at du endelig har betalt lånet ditt på 200 000 dollar, er det du har brukt totalt:

• Rektor: 200 000 dollar
• Renter: $ 135.489,29
• Eiendomsskatt: 90 000 dollar
• Forsikring: 45 000 dollar
• Total: $ 470.489,29

Legg til 50 000 dollar forskudds- og stengekostnader, og du har brukt betydelig mer enn det dobbelte av hjemets opprinnelige kjøpesum - og det er bare hvis du klarte å låse inn en god rente.

Kostnader for å eie et hjem

Selve kjøpet er selvfølgelig bare begynnelsen. Å eie og vedlikeholde et hjem gir mange utgifter sammen med det.

1. Verktøy

Hvis du noen gang har leid, er du sannsynligvis vant til bruksregninger. Imidlertid er sjansen stor for at noen av dem ble innebygd i den månedlige leien. Som huseier må du betale for alt følgende:

• Varme
• Elektrisitet
• Gass
• Kloakkrør
• Vann
• Søppel og gjenvinning
• Valgfag som kabel og Internett

2. Vedlikehold

Mange ting kan gå galt med et hus. Ovnen kan sprenge, varmtvannsberederen kan gå i stykker, rør kan sprekke, et HVAC-system kan gå i høyspenning, og det elektriske systemet ditt er kanskje ikke oppdatert. I tillegg kan taket ditt lekke, skorsteinen din kan sprekke, isolasjonen din kan være utilstrekkelig, og smårollingen kan trekke over veggene i permanent markør.

Som leietaker ringer du ganske enkelt utleier når noe går i stykker eller går galt. Men når du eier, stopper pengene opp med deg.

Boligeiereforsikring er en løsning på disse potensielle problemene, men den dekker ikke for eksempel rutinemessig vedlikehold, mugg, kloakksikkerhetskopiering eller termitter. I tillegg, selv om du har forsikring, vil du ende opp med å betale en egenandel når du fremsetter et krav, og prisene kan øke som et resultat. For å sikre seg mot vanskeligheter, bør alle ha en betydelig kontantreserve for å dekke ekstra vedlikeholdskostnader, både rutinemessige og uventede.

Beregne hvor mye du kan ha råd til

Disse tallene er skremmende, ja, men det er viktig å absorbere realitetene i boligeierskap og sikre at du kjøper et hus som ikke strekker budsjettet for tynt. Spørsmålet du må stille, er, hvordan nøyaktig sikrer du en rimelig kjøpesum for inntektsnivået?

Vi vet at prøven på $ 250.000 koster litt mer enn 1.300 dollar per måned etter de første utbetalings- og stengekostnadene - ikke tellende verktøy og vedlikehold. Flertallet av økonomiske eksperter anbefaler - og mange långivere krever - at boligkostnadene ikke overstiger 28% av brutto månedlige inntekt. Disse kostnadene inkluderer hovedstol og renter, pluss skatt og forsikring.

For vårt eksempelhus trenger du en årlig inntekt på rundt 56 000 dollar for å treffe de 28%. Og naturligvis er 28% et maksimalt anbefalt antall for boliggjeld til inntekt (HDTI). Du kan være mye mer komfortabel - dvs. mindre "husfattig" - hvis du klarer 20% til 25% HDTI. Du trenger en årlig inntekt på nesten $ 63 000 for å ha en 25% HDTI for et hus på $ 250 000. Ved 20%, og inntekten din må være omtrent $ 79 000 for en 20% HDTI på samme hus.

Ser du på det fra et annet perspektiv, viser følgende tabell omtrent hva en kjøper har råd til på forskjellige årlige inntektsnivåer. Dette er selvfølgelig grove estimater - kostnadene varierer etter beliggenhet og rentene endres daglig.

Årlig inntekt: $ 30 000

• 28% HDTI: 118 000 dollar kjøpesum
• 25% HDTI: 104 000 dollar kjøpesum
• 20% HDTI: 82 000 dollar kjøpesum

Årlig inntekt: $ 50 000

• 28% HDTI: 220 000 dollar kjøpesum
• 25% HDTI: 193 000 dollar kjøpesum
• 20% HDTI: 150 000 dollar kjøpesum

Årlig inntekt: $ 70 000

• 28% HDTI: $ 310 000 kjøpesum
• 25% HDTI: 281.000 dollar kjøpesum
• 20% HDTI: 220 000 dollar kjøpesum

Årlig inntekt: $ 90 000

• 28% HDTI: 414 000 dollar kjøpesum
• 25% HDTI: 368 000 dollar kjøpesum
• 20% HDTI: 291.000 dollar kjøpesum

Hvis du kan slippe unna med enda lavere enn 20% HDTI, gjør det for all del.

For de fleste er ikke boligkostnadene den eneste gjelden. Derfor tar hele gjeld-til-inntektsforhold (DTI) hensyn til alle gjentatte månedlige gjeldsforpliktelser. Disse inkluderer bilutbetalinger, studielån, barnebidrag eller underholdsbidrag og månedlige minimumskortbetalinger. Du vil ikke at din totale gjeldsforpliktelse skal overstige 36% av bruttoinntekten.

Hvis du for øyeblikket har null gjeld, kan du mer komfortabelt slippe unna med å klemme den øverste enden av den anbefalte prosentvise boliggjelden. Hvis du sjonglerer med et billån, et studielån og betaler av kredittkort, må du imidlertid styre langt, langt borte fra boligprosenten på 28%.

Endelig ord

Boligeierskap er dyrt - selv under de beste omstendigheter. Det er avgjørende at du er realistisk om hva du og familien din komfortabelt har råd til. Forsikre deg om at du enkelt kan utføre månedlige utbetalinger og fortsatt ha penger til reise, klær og sporadiske middager som ikke kommer ut av en mikrobølgeovn. Hvis du nærmer deg hjemseierskap forsiktig, ikke impulsivt, setter du deg selv i posisjon til å ta en klok beslutning.

Tenker du å kjøpe et hjem?