Skattefordeler ved eiendomsinvesteringseiendommer - IRS-regler forklart

Boligkapital er grunnlaget for personlig formue i USA, og representerer omtrent to tredjedeler av nettoverdien for de fleste amerikanske husholdninger, per Bloomberg. Utvidelsen av boligeierskap har blitt stimulert av statlige programmer og skattemessige fordeler for å stimulere kjøp av hus. I følge en studie i sosiale styrker fører hjemseierskap til "en sterkere økonomi, bedre skoler og et investert, proaktivt borger." Huseiere har høyere stemmerate og er mer involvert i samfunnsorganisasjoner.

Å eie eiendom har noen unike økonomiske fordeler. For eksempel kan huseiere trekke sine pantelenter, pantesikringspremier og eiendomsskatt fra ordinær inntekt. Inntektene fra salg av et hus blir også behandlet som kapitalgevinster for skatt - opptil $ 250 000 av gevinsten kan ekskluderes fra inntekt for en enkelt skattyter eller $ 500 000 for et par som innleverer en felles avkastning.

Å eie et hjem eller en investeringseiendom tilbyr store fordeler for både samfunnet og deg individuelt. Slik får du mest mulig ut av investeringen.

Eiendom som investering

Å eie en investeringseiendom er vesentlig annerledes enn å eie den eiendommen man bor i. Mens investorer deler mange vanlige risikoer - illikviditet, manglende åpenhet, politisk og økonomisk usikkerhet, er hver investeringseiendom unik, varierende etter bruk, beliggenhet, forbedring og varighet. Hver investering kan bli gjenstand for en forvirrende samling av skatteregler, som alle påvirker netto avkastning på investeringen.

Andy Heller, medforfatter av “Kjøp enda lavere: Den vanlige folkehåndboken til rikdommer”, bemerker at de fleste betaler for mye for eiendommene sine: “Overskuddet blir låst inn umiddelbart når investoren kjøper eiendommen. På grunn av feil i analysen, betaler investoren for mye og blir overrasket når han ikke tjener penger. ”

Heller anbefaler at suksess i investering i eiendommer krever:

1. Grundig planlegging. For mange forelsker seg i en eiendom uten en strategi for å tjene penger.
2. Realistiske forventninger. Å kjøpe, eie og selge eiendom er ikke en enkel måte å bli rik på. Eric Tyson, medforfatter av "Real Estate Investing for Dummies", bemerker at du må være smart, villig til å jobbe og være oppmerksom på din personlige risikotoleranse.
3. Detaljert due diligence. I et forsøk på å avslutte avtaler før konkurrenter, klarer ikke mange kjøpere å sjekke historien, betingelsene og begrensningene for et potensielt eiendomskjøp tilstrekkelig, som slutter med overraskende dyre rehabiliteringskostnader.
4. Kompetente og erfarne rådgivere. Vellykkede ekte investorer har alltid et team av konsulenter som kan hjelpe dem med å finne, analysere, kjøpe, finansiere, administrere og selge sine eiendommer.

Typer eiendommer

Begrepet "eiendom" omfatter forskjellige typer eiendommer, inkludert:

• Uutviklet eiendom. Investorer skaffer seg rå mark til en rekke formål, inkludert gårdsbruk og ranches, utnyttelse av naturressurser som høsting av tømmer eller gruvedrift, kull, underavdeling og loddsalg eller fremtidig utvikling. Prisen på rå mark avhenger av den høyest mulige bruken, enten det er jordbruks- eller kontoret. Nærhet til urbane områder og godkjente reguleringsformål bestemmer ofte verdien av eiendommen.
• Boligeiendommer. Eiendom brukes ofte til boligformål, enten det er eneboliger eller flerfamilieeiendommer inkludert leiligheter og borettslag. Disse egenskapene - alt fra en enkelt tosidig til utbygginger med hundrevis av utleieenheter - krever konstant vedlikehold og aktiv styring for å opprettholde belegg og øke verdien.
• Kommersielle eiendommer. Dette segmentet inkluderer kontorbygg, butikkeiendommer som dagligvarebutikker og butikker, og industrielle eiendommer inkludert lager og produksjonsanlegg. Kommersiell eiendom krever aktiv forvaltning på grunn av konkurranse, fysisk vedlikehold, konstant leietageromsetning og mangfoldighet og kompleksitet i leiekontraktene. Eiendomseiere kjemper regelmessig med juridiske, reguleringsmessige og miljømessige spørsmål.

Eiendommer er også kategorisert som:

• uforbedret. Uforbedrede egenskaper er råmark som ikke er endret ved menneskelig handling, dvs. uten bygninger, strukturer, veier, kunstige dammer eller innsjøer. Siden land anses å ha en uendelig brukstid, kan det ikke avskrives skattemessig. Imidlertid kan uttrekksfradrag være tilgjengelig hvis naturressurser som tømmer, olje og andre mineraler blir hentet fra eiendommen.
• Forbedret eiendom. Forbedrede eiendommer er land som er endret ved tillegg av bygninger og menneskeskapte strukturer, bolig eller kommersiell. Selv om landet ikke kan avskrives, kan utbedringskostnader gjenfanges i løpet av deres levetid. I mange tilfeller er akselerert avskrivning av de virkelige eiendelene tillatt.

Regler og forskrifter for eiendomsskatt

Å eie en eiendom investeringseiendom kan gi betydelige skattefordeler for eieren hvis den er organisert og administrert på riktig måte. De generelle tommelfingerreglene som gjelder skattemessig behandling av investeringseiendommer er:

1. Kostnader forbundet med eiendomservervelsen (tittelgebyr, registreringsgebyr) legges til kostnadsgrunnlaget for eiendommen og avskrives
2. Kostnader relatert til finansiering av en eiendom (utlåner, gebyr, lånesøknad) avskrives over lånets levetid
3. Kostnader som påløper som følge av driften av eiendommen (skatter, forsikringer, verktøy) er fradragsberettigede som løpende utgifter

Skattereglene er imidlertid sammensatte, og anvendelsen av dem avhenger av type eiendom, samt skatteklassifiseringen til eieren. Med andre ord, en investor kan være i stand til å beskytte andre inntekter fra skatt mens en annen ikke kan.

Som en konsekvens bruker sofistikerte eiendomseiere ofte en kombinasjon av juridiske personer - trusts, C-selskaper, valg av underkapittel S og selskap med begrenset ansvar (LLC) - for å kjøpe, administrere og selge eiendomsmidlene sine. Eierne foretar vanligvis påfølgende kompliserte transaksjoner mellom enhetene for å minimere juridisk og økonomisk ansvar eller maksimere sine personlige skattefordeler.

Hver strategi er laget for å imøtekomme de spesielle omstendighetene til eieren (e), eiendommens tiltenkte bruk, tillegg av betydelige forbedringer, eiendelens holdeperiode og den endelige effekten av strategien på ikke-relatert inntekts- og skatteplikt.

Skattyteren kan være pålagt å begrunne skattemessige forhold til skattemyndighetene. Som en konsekvens er innhenting av profesjonell regnskap og juridisk råd alltid garantert, om ikke viktig, før du fortsetter med implementeringen av en skattelettelsesstrategi.

Til slutt bør potensielle eiendomsinvestorer være klar over at fordelene ved eventuelle skatteinsentiver kan begrenses for skattebetalere med høyere inntekt på grunn av utfasninger og den alternative minsteskatten (AMT).

Utstedelsen av passiv inntekt

I følge skattemyndighetene er passiv inntekt inntekt som er et resultat av en leieaktivitet eller en virksomhet der skattyteren ikke vesentlig deltar. Tap fra passiv inntekt kan bare utlignes mot passive gevinster - tapet kan ikke brukes til å redusere skattyterens ordinære inntekt og påfølgende skattetrykk.

Siden de fleste forbedrede eiendomssatser gir skattepliktige tap i de første årene av eierskapet på grunn av bruk av akselererte avskrivninger, er manglende evne til å oppveie slike tap med alminnelig inntekt en ulempe for mange eiendomseiere.

Definisjoner av eiendomsinvestorer

Hvorvidt leieinntekter blir behandlet som passive eller ikke-passive inntekter, avhenger av skattyterens identitet i en av de fire IRS-kategoriene for eiendomsinvestor:

1. Eiendomsinvestor. En eiendomsinvestor er en enhet (individuell eller juridisk organisasjon) som kjøper en eiendom med den hensikt å holde eiendommen og produsere en kapitalgevinst. Inntekter og tap for en skattyter klassifisert som en eiendomsinvestor regnes som “passiv” og kan ikke brukes til å motregne alminnelig inntekt fra andre kilder. Det er ett unntak: Investorer med en modifisert justert bruttoinntekt (MAGI) på under $ 100 000 og som aktivt deltar i utleievirksomhet av en eiendom, kan motregne ordinær inntekt under en spesiell $ 25.000 kvote under IRC seksjon 469 (skjema 8582). Passive tap mer enn passive inntekter og særfradraget kan føres frem til de slukkes. Eiendomsinvestorer har også rett til kapitalgevinstbehandling ved salg av deres eiendom.
2. Eiendomsmegler. En eiendomsinvestor karakteriseres som en forhandler hvis intensjonen hans er å kjøpe eiendommer for salg, snarere enn investering - med andre ord, å kjøpe og selge eiendommer i mange hyppige eller kontinuerlige (for eksempel å selge mye i utvikling) transaksjoner. Den største fordelen med å være forhandler er at inntekter og tap anses som ordinære og kan motvirke andre inntekter. Samtidig kan eiendommer som er klassifisert som forhandlereid ikke benytte kapitalgevinstbehandling, salg av avdrag (publikasjon 537) eller lignende børser (IRC-kode seksjon 1031). I tillegg er inntekt mottatt som eiendomsmegler avgiftspliktig.
3. Eiendomsmegler. Eiendomsinvestorer kan kvalifisere seg som profesjonell eiendomsmegler hvis de bruker minst 750 timer hvert år i eiendomsbransjen og mer enn halvparten av arbeidstiden deres bruker spesifikke eiendomsaktiviteter. En kvalifisert eiendomsaktivitet er enhver utvikling, ombygging, konstruksjon, gjenoppbygging, anskaffelse, konvertering, utleie, drift, styring, leasing eller salg av eiendommer. Hvis du har en heltidsjobb uten tilknytning til eiendom, er det lite sannsynlig at du vil kvalifisere deg til klassifiseringen. Riktig journalføring inkludert en logg over timene dine er avgjørende, da skattemyndighetene sannsynligvis vil utfordre din bruk av klassifiseringen. Eiendomspersonell beskattes på samme måte som eiendomsinvestorer bortsett fra at de kan trekke 100% av passive tap fra alminnelig inntekt. Mens en eiendomsfags profesjonelle leieinntekter spesifikt er ekskludert fra selvstendig næringsdrivende skatt betalt av en eiendomsmegler, er inntekten deres underlagt 3,8% overskudd på netto investeringsinntekter inkludert i helseforsikrings- og utdanningsforsoningsloven fra 2010.
4. Eiendomsutvikler. En person eller enhet som ombygger eller bygger en eiendom regnes som en eiendomsutvikler av skattemyndighetene. En utbygger må kapitalisere alle kostnadene eller utviklingen av eiendommen. Inkludert direkte kostnader som renter på lån, skatter og byggekostnader samt indirekte kostnader som administrasjon, styring og løpende kostnader for å drive virksomheten. Ingen skattefradrag er tilgjengelige for skatteformål før eiendommen verken tas i bruk eller selges. Den primære ulempen med utviklerklassifiseringen er manglende evne til å motregne utgifter når de påløper i henhold til de enhetlige kapitaliseringsreglene.

Når du bestemmer klassifiseringen av en eiendomseier, ser skattemyndighetene på den opprinnelige hensikten når han kjøpte eiendommen, så vel som hvor mye tid han brukte på eiendom og hans uttalte forretningsformål. Selv om avgjørelsen ofte er subjektiv, har en klassifisering betydelig skattemessig innvirkning på skattyteren.

Problemstillingen er ytterligere komplisert siden betegnelsen kan variere fra eiendom til eiendom. I realiteten kan en eiendomseier betraktes som en eiendomsinvestor for en eiendom og en eiendomsmegler for en annen. Som en konsekvens bruker eiendomseiere ofte en rekke juridiske personer for å erverve, utvikle og eie eiendommer for å oppnå maksimal skattefordel.

Ytterligere hensyn til eiendomsskatt

Investorer som eier forbedret eiendom, kan bruke en rekke skattebehandlinger for å redusere skatteplikten deres, inkludert:

avskrivninger

Avskrivning er prosessen for å utvinne kostnadene for en eiendel i løpet av dens levetid. Selv om land, som har en uendelig levetid, ikke er avskrivbar, har ikke-boligeiendommer og forbedringer en levetid på 39 år, og boligutleieeiendommer har en levetid på 27,5 år i henhold til IRS-publikasjon 946.

Avhengig av eiendomsklasse, kan eiendomseiere bruke enten lineær eller en akselerert avskrivningsmetode. Den første metoden gir et konsekvent egenandel hvert år over eiendommens levetid (kostnadene for forbedringene delt på levetid i år, dvs. $ 3.500.000 kostnad / 39 år = $ 89.744 avskrivninger hvert år). Akselererte avskrivninger genererer de største avskrivningskostnadene de første årene og synker etter det.

Investorer skiller ofte de forskjellige komponentene i en struktur for skatteformål på grunn av deres forskjellige levetid. For eksempel kan forbedringer av leieavtalen - de overnattingsstedene som er laget for en bestemt leietaker - avskrives over en periode på 15 år eller mindre, mens kontormøbler og inventar har en levetid på 7 år. Ved å separere eiendelene blir avskrivningene maksimert og genererer et skattepliktig tap eller "papir".

Avsnitt 179 i IRS-koden tillater kjøp av visse kvalifiserende utstyr (for eksempel klimaanlegg eller varmeenheter) å bli kostnadsført til en grense på 500 000 dollar i løpet av anskaffelsesåret. Det kvalifiserende utstyret spenner fra forretningsbiler og møbler til maskinvare og programvare som er nødvendig for å drive virksomheten. Kongressen sørger også for bonusavskrivninger i noen år over de 179 grensene, for tiden på $ 2 millioner.

Kapitalgevinster og tap

Ved salg er personlige eiendeler eller investeringsmidler eiendomsskatt. Gevinsten eller tapet på en eiendel bestemmes av forskjellen mellom "basisprisen" - kjøpesummen inkludert justeringer, for eksempel avskrivninger, som definert i IRS Publikasjon 551 - og netto salgspris. Overskudd eller tap anses som kortsiktig hvis de holdes under mindre enn ett år eller på lang sikt dersom holdeperioden er større enn ett år.

Eiendommer som eies av eiendomsutviklere må inkludere alle kostnader - direkte og indirekte - i grunnberegningen til eiendommen tas i bruk eller selges. Den primære ulempen med utviklerklassifiseringen er manglende evne til å motregne utgifter når de påløper i henhold til de enhetlige kapitaliseringsreglene. Inntekter fra salg av eiendommer som eies av eiendomsmeglere regnes som alminnelig inntekt og er ikke kvalifisert for behandling av kapitalgevinster.

Kortsiktige gevinster motvirker kortsiktige kapitaltap, mens langsiktige kapitalgevinster utlignet langsiktige kapitaltap. Det gjenværende kortsiktige tapet eller gevinsten blir matchet med det gjenværende langsiktige tapet eller gevinsten. Hvis nettoresultatet er en langsiktig kapitalgevinst, er halvparten av gevinsten skattefri og halvparten er underlagt skattyterens ordinære skattesats. Siden den maksimale skattesatsen er 39,60%, vil en langsiktig kapitalgevinst beskattes med maksimalt 19,8%. Kortsiktige gevinster beskattes til skattyterens ordinære kurs.

Maksimalt 3000 dollar i lang- og kortsiktig tap kan trekkes fra ordinær inntekt i løpet av et år, med gjenværende tap videreført. Skatteopptakere bruker tidsplan D av skjema 1040 for å rapportere gevinst og tap.

Skatter på fortjeneste fra salg av eiendommer som eies av eiendomsinvestorer kan utsettes hvis de rapporteres som et avbetalingssalg i henhold til reglene i Emne 705 - Avdragssalg. Denne behandlingen er spesielt fordelaktig for kortsiktige kapitalgevinster ettersom overskuddet og skatteplikten er spredt over flere år. Hver betaling består av deler av skattefri avkastning av kapital, renter og en kapitalgevinst.

Eiendomsinvestorer kan også bruke IRS § 1031 for å utsette skatter på eventuelle gevinster hvis de handler eiendommen sin for en lignende eiendom i en lignende børs. Grunnlaget i den nye eiendommen forblir det samme som grunnlaget i den gamle eiendommen, og holder dermed den eventuelle fremtidige gevinsten intakt. Imidlertid overføres grunnlaget for den gamle eiendommen til den nye eiendommen for å beregne avskrivninger.

Andre hensyn

Eiendomsmeglere er underlagt skatter og rapportering om selvstendig næringsdrivende, mens fagfolk i eiendommer kan være ansvarlige for overskuddet på netto investeringsinntekter. Som en konsekvens bruker eiendomsmeglerne og deres rådgivere en rekke strategier for å utsette eller unnslippe slike skatter. Leieinntekter som strømmer gjennom til en investor fra et S-selskap er for eksempel ekskludert som inntekt for selvstendig næringsdrivende og ikke er avgiftspliktig..

Forretningsinntekter som ikke er selvstendig næringsdrivende skatt er underlagt skatten på netto investeringsinntekter med ett stort unntak: Inntekt som regnes som ikke-passiv under koden § 469 er ikke underlagt netto investeringsinntektsskatt. I følge Forbes betyr dette at inntektene fra utleie av eiendommer, inkludert gevinst ved disposisjon, kan være fritatt for 3,8% skatt for eiendomspersonell.

Endelig ord

Andrew Carnegie, en skotsk innvandrer på midten av 1800-tallet, bygde en formue i stålindustrien og ble en av landets største filantroper. (Han får kreditert å ha åpnet 2800 offentlige biblioteker i byer over hele Amerika.)

Selv med suksessen som industrimann, anerkjente Carnegie investeringsverdien til eiendom: “90% av alle millionærer blir det gjennom å eie eiendom. Det er tjent mer penger i eiendom enn i alle industrielle investeringer tilsammen. Den kloke unge mannen eller lønnstaker i dag investerer pengene sine i eiendommer. ”

Siden Carnegies observasjon forblir attraktiviteten til eiendommer som investering ubemerket. Barbara Corcoran, en kjent amerikansk forretningskvinne og en hyppig deltaker på ABCs Shark Tank, hevder: “Det er en morsom ting som skjer i eiendom. Når den kommer tilbake [etter en lavkonjunktur], kommer den opp igjen som gangbusters. ”

Selv om skattebehandlingen av eiendomsinvesteringer ofte er forvirrende, kan investorer bruke skattestrategier for å redusere risiko og forbedre avkastningen. Å beholde kompetente skatterådgivere og spore endringer i regler og forskrifter vil betale utbytte langt utover kostnadene.

Investerer du i eiendom? Har du brukt skattereglene til din fordel? Skulle ønske du hadde en bedre forståelse av regelverket slik at du kunne utnytte dem?