Hva er en Piggyback 80-10-10 pantelån - fordeler og ulemper

Nå er denne lånekombinasjonen mye vanskeligere å komme med. Imidlertid kan det fortsatt være et alternativ for boligkjøpere med god kreditt som har minst 10% forskuddsbetaling og foretrekker å ikke betale PMI.

Hva er privat boliglånsforsikring?

Hvis du ikke har 20% forskuddsbetaling på hjemmet du er interessert i, vil långivere generelt kreve at du betaler PMI. Denne forsikringen hjelper til med å beskytte utlåner i tilfelle hjemmet ditt går på avskedigelse og verdien avtar til det punktet at salget ikke dekker det opprinnelige pantelånet.

Siden du har en større forskuddsbetaling som forhindrer dette scenariet, trenger du ikke betale privat boliglånsforsikring hvis pantelånet ditt er mindre enn eller lik 80% av hjemmets verdi. Privat boliglånsforsikring kommer knapt til fordel for deg som låntaker, bortsett fra at den kan tillate deg å komme inn i "mer" hus med mindre forskuddsbetaling. Ellers er det ganske enkelt en ekstra kostnad som blir taklet på den månedlige pantebetalingen.

Beløpet du må betale for privat boliglånsforsikring varierer avhengig av hvor stort lånet ditt er, hvor god kreditt din er og hvor stor forskuddsbetalingen din er. Men et rimelig estimat er at det vil koste rundt 0,5% av den opprinnelige låneverdien hvert år. På et lån på 200 000 dollar tilsvarer det $ 1000 per år, eller $ 83 per måned.

På de fleste lån kan PMI fjernes når boligens forhold til utlån faller til under 80%. Det er til og med fradragsberettiget for noen mennesker. Å unngå denne ekstra utgiften vil imidlertid spare deg for penger, spesielt hvis inntektsskattekravet er for høyt til å kvalifisere for PMI-skattefradrag.

Hva er et piggyback-pantelån??

En metode for å unngå PMI er et piggyback-pantelån, eller et "80-10-10" pantelån. Tallene gjenspeiler hvordan kjøpesummen vil bli dekket. Spesielt vil huseieren tegne både et primært pantelån og et andre pantelån eller en egenkapitallinje på henholdsvis 80% og 10% av boligens verdi.

Husk imidlertid at tallene ikke nødvendigvis er faste. Du kan få en 80/15/5, en 75/15/10, eller en hvilken som helst annen kombinasjon som långiveren vil tillate. Dette holder også hovedlånet på eller under 80%.

80%

Det første tallet viser til hvilken prosentandel av boligens verdi det primære pantelånet vil dekke. Det må være mindre enn eller lik 80% for å unngå PMI.

10%

Midtnummeret refererer til prosentandelen av kjøpesummen som vil bli dekket av et andre pantelån, boliglån eller egenkapital. Det kreves ikke PMI på denne typen lån, men det vil ha en høyere rente enn det primære pantelånet.

10%

Det endelige tallet refererer til beløpet som huseieren trenger å sparke inn som en forskuddsbetaling. Igjen trenger det ikke være nøyaktig 10%, men det beløpet er vanlig.

Nå kan du se hvorfor dette oppsettet blir referert til som et "piggyback" -lån. Den andre pantelinningen på den første, slik at du kan kvalifisere deg for et større lån uten større forskuddsbetaling og likevel unngå å betale PMI.

Fordeler

Følgende er generelle fordeler og ulemper med et sparegris. Du må kjøre dine egne tall for å avgjøre om det er kostnadseffektivt å ta opp et piggyback-pantelån eller et tradisjonelt pantelån som inkluderer PMI.

1. Kan kjøpe et større hjem. Du kan kvalifisere deg til et større kombinert lån med denne metoden sammenlignet med å pakke inn begge lånene i ett.
2. Lavere månedlig betaling. Du kan spare penger ved å unngå PMI.
3. Skattebehandling. Renten på et andre pantelån eller et egenkapitallån er fradragsberettiget med skatteplikt opp til $ 100.000.
4. Liten forskuddsbetaling. Med denne metoden kan du unngå PMI med 10% eller til og med 5% forskuddsbetaling.

ulemper

1. Krever god kreditt. Du må ha solid kreditt for å få denne typen lån eller for at den skal være mer økonomisk fornuftig enn å få et tradisjonelt lån hos PMI.
2. Høyere rente. Du betaler en høyere rente på det andre pantelånet. I noen tilfeller kan det å betale PMI i stedet for å ta to lån spare deg for penger på den månedlige betalingen.
3. Lukke kostnader og gebyrer. Et piggyback-lån er ofte dyrere siden du må betale lukkekostnader og gebyrer på to pantelån i stedet for ett.
4. Kan ikke få full skattefordel. Renten på et andre pantelån er bare egenandel for den delen av lånet som er under 100 000 dollar. Så hvis det andre pantelånet ditt er stort, kan det hende du ikke får full skattefordel.
5. PMI er fradragsberettiget. Hvis du faller innenfor inntektsgrensene som er fastsatt av skattemyndighetene og kan trekke fra PMI-betalinger på skattene dine, er det mindre sannsynlig at et sparepant er kostnadseffektivt.

Endelig ord

Som med praktisk talt alle økonomiske beslutninger, kommer denne ned til din situasjon og hvor mye av en forskuddsbetaling du har råd. For eksempel, hvis du har en forskuddsbetaling nær 20%, kan det være bedre å bare godta et lån hos PMI. Selv om du betaler PMI i minst noen måneder, kan du når lånebalansen din når 80% av verdien av hjemmet ditt, be långiveren om å fjerne den. Denne tilnærmingen kan være rimeligere enn å betale en høyere rente på et andre pantelån i mange år pluss høyere lukkekostnader.

Eller hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 10%, kan renten på det andre pantelånet være veldig høyt og dermed negere kostnadsbesparelser fra å unngå PMI. Du vil også vurdere om du kvalifiserer til å trekke PMI på skatten din, og om du kan trekke all rente fra et andre pantelån eller bare en del av det.

Alt dette er sagt, jo bedre er kreditt, desto mer sannsynlig er det at et sparebilån fungerer for deg. Vær forberedt på å gjøre noen undersøkelser for å finne en utlåner som fremdeles er villig til å skrive denne typen lån.

Vil du noen gang vurdere å få et sparegris til hjemmet ditt? Hvorfor eller hvorfor ikke?