Hva er forsikring om hjemmetittel - Forsikringskostnader, dekning og behov

Det er det tittelforsikring, en spesiell form for skadesløsholdelse av eiendommer, er til. Når et gitt stykke bolig- eller næringseiendom skifter hender, sikrer en tittelpolitikk at eiendommen ikke er beheftet av tidligere panterett eller andre problemer - for eksempel en forfalsket tittel og uberettigede eller inhabil parter til en tidligere gjerning - som kan påvirke overførings lovlighet eller resultere i fremtidige finanskostnader.

I de fleste tilfeller kjøper långivere og kjøpere separate forsikringsforsikringer, som hver beskytter deres respektive interesser i eiendommen. Kjøperen betaler generelt hele kostnadene for begge policyene, selv om det ofte er mulig å utarbeide en kostnadsdelingsordning med selgeren (eller overbevise selgeren om å bære hele den økonomiske belastningen) i et kjøpers marked. Tittelforsikring er vanligvis inkludert som en sluttkostnad i en eiendomstransaksjon.

Enten du kjøper et eldre hjem eller et nytt bygghus, vil du sannsynligvis kreve tittelpolitikk. Her er hva du trenger å vite om denne uvanlige, men utrolig vanlige forsikringsformen.

Hva er tittelforsikring?

Selv om tittelforsikring eksisterer i de fleste industrialiserte land, er det langt vanligere i USA enn i andre. Dette skyldes i stor grad at lokale myndigheter spiller en mindre rolle i å bestemme lovligheten av eiendomsoverføring og eierskap her enn nesten andre steder i verden.

I de fleste andre land, særlig de som er påvirket av britisk vanlig lov, registrerer nye eiendomseiere den nylig overførte tittelen til sine land hos den gjeldende lokale regjeringen, som deretter fungerer som den endelige voldgiftsmannen for eventuelle tvister som oppstår som et resultat av transaksjonen. Derimot registrerer de fleste amerikanske jurisdiksjoner ganske enkelt hver eiendomsoverføring uten å avgjøre om det er gyldig eller om eiendommen er fri fra panterett og andre heftelser. Denne beslutningen faller på private spesialister, inkludert ansatte i tittelforsikringsselskaper.

Hvorfor det eksisterer

Tro det eller ei, eiendomseiere hadde ingen rettslig anvendelse mot ugyldige eller uredelige landtitler før midten av 1800-tallet. På det tidspunktet falt det på samme måte på kjøperne for å sikre at tittelen deres var gyldig. Dette var en vanskelig, tidkrevende prosess som praktisk talt var umulig i store grensestater med dårlige veier og sentralt beliggende, og noen ganger dårlig vedlikeholdte, landrekorder.

Denne ulykkelige tilstanden ble utfordret og opprettholdt i landemerket Watson v. Muirhead-saken, hørt av Pennsylvania Supreme Court i 1868. Retten slo fast at Muirhead, en transportør i Pennsylvania (profesjonell eiendomsoverdragelse), ikke kunne holdes ansvarlig for avhengig av advokatens feilaktige oppfatning om at en bestemt tittel var fri for heftelser. I virkeligheten hadde tittelen en forhåndsbestemt pant som den undersøkende advokaten ikke hadde oppdaget, noe som resulterte i alvorlig økonomisk nød for kjøperen.

Rasende over beslutningen lobbet grunneiere Pennsylvania State Legislature for å gripe inn. I 1874 vedtok kroppen en lov som tillater tittelforsikring. I 1876 ble det første tittelforsikringsselskapet innlemmet i Philadelphia. Andre stater fulgte etter, og resten er historie.

Typer av tittelforsikring

Tittelforsikring finnes i to grunnleggende former: utlånspolicy (også kjent som "lån") -poliser, og kjøperpolicyer. Utlånspolicyer beskytter pantelåners interesse for eiendommen, som vanligvis avtar over tid. Kjøperpolitikk beskytter kjøperens interesse, som vanligvis øker med tiden.

Utlånspolicyer forblir i kraft i løpet av pantelånets levetid eller til det opprinnelige pantelånet er refinansiert, på hvilket tidspunkt en ny utlånspolicy blir gitt. Kjøperpolitikk forblir i kraft så lenge kjøperen beholder en interesse i eiendommen.

Hva tittelforsikring dekker

De fleste andre forsikringsformer gir økonomisk beskyttelse mot fremtidige tap på grunn av skade, tyveri og andre farer. Derimot er mye av kostnadene ved tittelforsikring avsatt til tidligere utgaver med potensial til å påvirke den nåværende forsikringstakeren - og for den profesjonelle arbeidskraften som er nødvendig for å avdekke og rette opp slike problemer før de forårsaker økonomiske tap.

Tittelsøk

Selv om tittelforsikringer varierer fra stat til stat og leverandør til leverandør, dekker de alltid kostnadene for å utføre tittelsøk. Et tittelsøk er en grundig undersøkelse av relevante offentlige poster for å avgjøre om det er problemer med tittelen. Disse postene holdes vanligvis med byen eller fylket der eiendommen ligger.

Ideelt sett ser et tittelsøk på hele historien til en eiendom, og strekker seg tilbake til den opprinnelige platting eller underavdeling. Dette gjøres vanligvis ved å granske eiendommens sammendrag - et dokument som inneholder hele eierkjeden og historiske panterett. Siden abstraksjoner kan være ufullstendige eller inneholde feil informasjon, er imidlertid et omfattende tittelsøk typisk avhengig av andre informasjonskilder, for eksempel lokale skatteregistreringer, tidligere eiers testamenter og gjeldende domstolsdommer.

Å kurere eller løse problemer

Tittelforsikringer dekker også kostnadene for å løse (også kjent som herding) de fleste tittelproblemer (også kjent som mangler) som er avdekket under tittelsøket. Vanlige feil inkluderer, men er ikke begrenset til, følgende:

• Skattetakst (for ubetalte skatter)
• Byggelån, også kjent som mekanikernes panterett (for ubetalte bygg- eller renoveringsregninger)
• Kreditorpauser (for eksempel en ubetalt saldo på et eksisterende pantelån)
• Dommer (for eksempel en etter skilsmisse dom som tildeler en del av eiendommen til en tidligere ektefelle)

Vær oppmerksom på at hvis tittelsøket avdekker alvorlige problemer med tittelen - for eksempel bevis på at eiendommen er 100% eid av en tredjepart og dermed ikke kan omsettes av den nåværende selgeren, ble ett eller flere overføringsinstrumenter smidd, at en inhabil part (slik som mindreårig) var involvert i en tidligere overføring, eller at det ikke er adgang til adgang til jorda - långiveren kan nekte å utstede pantelån på eiendommen og kjøperen kan bli tvunget til å gå bort.

Saksomkostninger og tapskompensasjon

Endelig dekker tittelforsikringer fremtidige kostnader som følge av titteltvister. For eksempel ville ikke innehaveren av en gyldig tittelforsikring måtte betale ut av lommen for å forsvare seg mot et søksmål anlagt av entreprenører som hevder at selskapene deres hadde panterett på eiendommen som stammet fra en tidligere eiers ubetalte renoveringsregning.

I relativt sjeldne tilfeller at en domstol avgjør at den nyeste overføringen av eiendommen er ugyldig - for eksempel hvis det oppdages at en tidligere eier gjet eiendommen til en tredjepart i en hittil uoppdaget testament, kompenserer forsikringen også forsikringstakeren for tap av egenkapital i eiendommen. Tittelforsikringens dekningsgrense er vanligvis lik eiendommens vurderte verdi på tidspunktet for utstedelsen av forsikringen, med mindre forsikringstaker kjøper tilleggsdekning.

Hvordan kostnadene for tittelforsikringspolicyer blir bestemt

I motsetning til mange andre vanlige forsikringer (inkludert bilforsikring, livsforsikring og huseiereforsikring), krever tittelforsikringer vanligvis en engangsbetaling på eller før transaksjonens sluttdato. Med mindre forsikringsselskapet tilbyr å dele engangsbetalingen i mer håndterbare månedlige avdrag, er det veldig sjelden at en tittelpolicy krever løpende betaling.

Faktorer som påvirker tittelforsikringskostnader

Tittelforsikringskostnader er vanligvis delt inn i to brede kategorier: premier og serviceavgifter. Innenfor hver kategori kan kostnadene deles ytterligere ut basert på mengde og type arbeid som kreves for å tegne og oppfylle policyen.

premie

Den faktiske premien som er betalt på en bestemt tittelforsikring avhenger til en viss grad av verdien av den underliggende eiendommen. Siden hovedtyngden av politikkens kostnader dekker arbeid før overføring - tittelsøk, undersøkelse og herding av feil, er eiendomsverdien ikke den viktigste faktoren.

Her er noen andre faktorer som påvirker premier:

• Mengde arbeid som er nødvendig for å opprettholde nøyaktig, oppdatert informasjon om dekket eiendom og tilstøtende eiendommer (kjent som tittelfabrikk)
• Mengde arbeid som er nødvendig for å gjennomføre en grundig tittelsøk og undersøkelse
• Beinarbeid som kreves for å kurere eventuelle feil eller ugunstige interesser
• Forventet kostnad for kompensasjon av forsikrede for eventuelle tittelfeil

Den gjennomsnittlige tittelen forsikring har en engangspremie på rundt $ 1000, som dekker alt forhåndsarbeid og pågående juridisk og tap dekning. Premiene varierer imidlertid betydelig, alt fra så få som noen hundre dollar til mer enn $ 2000.

Premium-regulering

Tittelforsikringsforskrifter varierer vesentlig fra stat til stat. I noen jurisdiksjoner regulerer myndighetene premie, og begrenser sterkt hvordan tittelforsikringsselskaper kan strukturere politikkene sine - hvor mye de kan kreve, uavhengig av faktorene som er beskrevet ovenfor. I andre jurisdiksjoner er premieregulering lettere, og forsikringsselskapene har mer spillerom til å fastsette priser.

Vanlige former for premieregulering inkluderer følgende:

• Bare tilsyn. I denne ordningen overvåker tilsynsmyndigheter tittelforsikringspremier fra år til år, men tar ingen direkte tiltak for å sette akseptable priser eller intervaller. Hvis myndighetene bestemmer at et bestemt forsikringsselskap tar ut urettferdig høye premier, undergraver konkurransen eller utøver monopolmakt over den lokale industrien, forbeholder de seg retten til å bøtelegge det fornærmede forsikringsselskapet eller innføre premiekontroll. Eksempelstater inkluderer Georgia og Illinois.
• kunngjøring. Tilsynsmyndigheter innkaller regelmessig for å evaluere tilstanden til den lokale tittelforsikringsbransjen og fastsette premiesatser eller -områder som gjenspeiler dette. Eksempelstater inkluderer Texas og New Mexico.
• Før godkjennelse. Hver tittelforsikring som opererer i staten, eller en lokal handelsorganisasjon som representerer flere forsikringsselskaper, må foreslå nye satser til lokale myndigheter på årlig basis. Disse prisene kan ikke belastes før eksplisitt godkjent av myndighetene. En relatert standard, kjent som "fil og bruk", krever at forsikringsselskapene legger inn nye takstplaner til myndighetene, og deretter venter på å implementere dem til de får beskjed om at de ikke vil bli justert. Eksempelstater inkluderer New Jersey og New Hampshire.
• Fil-og-bruk. Dette er en lettere, mindre vanlig standard som gjør det mulig for forsikringsselskapene å endre priser slik de vil, så lenge de samtidig sender varsel til reguleringsmyndighetene. Hvis myndighetene anser de nye prisene urettferdige ved gjennomgang, forbeholder de seg retten til å justere dem. Fra midten av 2015 er Wisconsin den eneste bruks- og filtilstanden.

Hvem tilbyr tittelforsikring og hvor det er tilgjengelig

Tittelforsikring er et spesialisert produkt som ser ut til å ikke appellere til diversifiserte leverandører av biler og huseiere forsikring, for eksempel Progressive og State Farm. Ifølge American Land Title Association (ALTA), skriver en håndfull forsikringsselskaper faktisk det store flertallet av amerikanske tittelforsikringer. I 2014 utgjorde Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company og Stewart Title Guaranty Company mer enn 80% av det totale tittelforsikringsmarkedet. Mindre regionale forsikringsselskaper utgjorde forskjellen.

I de fleste eiendomstransaksjoner anbefaler kjøperens pantelåner, tittelagent (tittelfirma) og eiendomsmegler eller advokat en tittelforsikring for kjøperens policy, hvis kjøperen faktisk er pålagt å eller velger å kjøpe en. Siden tittelforsikringskostnader og forsikringsvilkår sjelden varierer mye mellom forsikringsselskaper som opererer i samme jurisdiksjon, aksepterer kjøperen vanligvis og handler etter anbefalingen.

Imidlertid er det viktig å merke seg at føderal lov (Real Estate Settlement Procedures Act, eller RESPA) forbyr disse enhetene fra å kreve at kjøperen bruker et bestemt selskap. Som eiendomskjøper har du alltid muligheten til å shoppe etter tittelforsikring og velge den leverandøren som best passer dine behov.

Tittel Forsikring Tilgjengelighet

Tittelforsikring er lovlig og tilgjengelig i 49 stater. Det eneste unntaket er Iowa, som forbød tittelforsikring i 1947, kort tid etter en lokal eiendomskollaps som konkurserte flere Iowa-baserte forsikringsselskaper og resulterte i enorme uforsikrede tap for statlige grunneiere. I Iowa undersøker advokater landtitler og produserer titteluttalelser som oppsummerer eierkjeden og eventuelle tilsynelatende tittelfeil. Iowa advokaters forsikringspoliseringsforsikring dekker typisk økonomiske tap som kan henføres til unøyaktige eller ufullstendige uttalelser.

Tittelforsikring kontra uttalelseskostnader

Til sammenligning koster den typiske advokatgenererte titteluttalelsen alt fra $ 100 til $ 300 i Iowa, avhengig av type eiendom, antall tidligere eiere og antall og kompleksitet av panterett som kan eksistere på eiendommen. I tillegg varierer kostnadene for overføring av eiendommens sammendrag vanligvis mellom $ 100 og $ 200.

Det gir en total kostnad på $ 200 til $ 500, utelukkende betalt av kjøperen - betydelig mindre, i mange tilfeller, enn kostnadene for tittelforsikring. Selv om verken titteluttalelse eller abstraheringsgebyr er regulert av Iovas statsregjering, holder intens konkurranse mellom statens advokater og tittelfagarbeidere dem på fornuftige nivåer.

Husk imidlertid at titteluttalelser ikke er vanlig i de fleste jurisdiksjoner. Selv om du er i stand til å finne lokale advokater som er villige til å skrive en titteluttalelse om eiendommen du kjøper, kan det hende at deres feilbehandlingspolicyer ikke dekker tap som oppstår på grunn av en feilaktig eller ufullstendig mening. Du vil sannsynligvis være på kroken for disse tapene - og i verste fall kunne du miste eiendommen din som et resultat.

Endelig ord

Å stenge et nytt hjem er en utmattende prosess, spesielt for førstegangskjøpere. Da min kone og jeg stengte hjemme hos oss i 2015, var vår spesifiserte liste over lukkekostnader mer enn en side lang - med liten skrift.

Det er fristende å se tittelforsikring som bare en lukkekostnad som må betales motvillig av deg eller selgeren. Imidlertid er det mye mer enn en kastelinje. Akkurat som forsikring av huseiere gir økonomisk beskyttelse mot en rekke fysiske farer, sikrer tittelforsikring din interesse mot tidligere feil, unnlatelser og bedrageri. Selv om utlåner ikke krever at du har tittelforsikring, er det vanskelig å forestille seg en situasjon der det ikke er en verdig investering.

Har du noen gang kjøpt tittelforsikring på en bolig eller utleiebolig du eier?