Bør du selge huset ditt eller leie det ut? - Ting å tenke på

Det store spørsmålet er hva du skal gjøre med eiendommen når du flytter. Har du det bedre å beholde din gamle plass som utleie, eller er det mer fornuftig å selge det? Selv om leie kan du enten betale ned pantelånet eller tjene litt penger hver måned, kommer det også med en god mengde risiko og ekstra skattekomplikasjoner.

Hvorfor leie huset ditt?

Når en leietaker betaler deg leie, kan du bruke sjekken til å dekke ditt månedlige pantelån. På en måte betaler leietaker for at du skal tjene egenkapital i hjemmet. Når pantelånet er betalt, kan du beholde en månedlig leie som inntekt.

Å leie ut huset ditt kan diversifisere investeringene og inntektsstrømmene dine, slik at du kan redusere den økonomiske risikoen. For eksempel, hvis du mistet jobben, ville du fortsatt ha noen inntekter fra utleien. Eller, hvis du synes at pensjonssparingen din er utilstrekkelig, har du et stykke eiendommer du kan selge.

Kostnader for leie

Når du beregner kostnadene for å leie et hus, må du vurdere disse potensielle utgiftene:

• Betaling av boliglån. Vurder både rentebetalinger og prinsippbetalinger.
• Eiendomsskatt. Disse varierer etter område, men forventer å betale opptil 2% av hjemmets verdi per år.
• Låneforsikringspremier. Hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20% av hjemmets verdi, kan du forvente å betale pantforsikringspremier.
• Utleierforsikring. Dette dekker leietakerskader og beskytter deg hvis noen blir skadet på leieboligen din. I følge HouseLogic er utleiers forsikring typisk 15% til 20% mer enn huseiereforsikring.
• HOA-gebyrer. Disse betalingene kreves hvis huset eller leiligheten din tilhører en forening.
• Reparasjoner og utskiftninger. Vinduer, dører, vegger, tepper, tak og større apparater må repareres eller skiftes ut.
• Vedlikehold. Etter at leietaker forlater, inkluderer vanlige kostnader utvendig maling, interiørmaling og tepperens. Du trenger nesten alltid å rengjøre teppet mellom leietakere, og du kan også trenge å ta opp interiørmaling. Utvendig maling er sjeldnere - forvent å male hvert femte år.
• Annonser og utleiehistorikk sjekker på leietakere. Du kan annonsere på nettsteder som Craigslist gratis, men forvent å betale rundt $ 100 hvis du vil publisere en avisannonse. VeriFirst rapporterer at en leiehistorie med utkastelsesregistre og en leiebetalingshistorikk begge koster mellom $ 5 og $ 10.
• Regnskaps- og eiendomsadministrasjonsgebyrer. Eiendomsadministrasjonsselskaper tar vanligvis rundt 10% av leieinntektene dine. Forvent også å betale minimum $ 200 årlig for en CPA for å forberede din personlige og leier selvangivelse.

HouseLogic tilbyr et gratis regneark som hjelper deg å estimere kostnadene for leie av huset ditt.

Leie lønnsomhet

Du kan få et ganske nøyaktig estimat av potensielle leieinntekter ved å sjekke innlegg i nabolaget ditt. Den elektroniske eiendomsmarkedet Zillow bruker MLS-data og en proprietær formel for å estimere leieverdier på spesifikke hjem. Rentometer tilbyr en lignende tjeneste. Du kan også snakke med en lokal eiendomsmegler eller et eiendomsforvaltningsfirma, eller sjekke Craigslist for å se gjeldende rente i ditt område.

Tenk også på historiske leieutviklinger for regionen din - hvis du er i en by som opplever leieprisøkninger, kan leieinntektene snart overgå utgiftene dine. Tjenester som Rent Jungle kan vise deg spesifikke leiepriser for ditt område.

Som for enhver virksomhet, må inntektene dine overstige kostnadene dine hvis du skal være lønnsom. Heldigvis er kostnadene du påfører deg å leie boligen skattefradrag, noe som reduserer mengden av inntektsskatt du må betale på mottatte husleier og øker dine kontanter til hjemmet.

Hvis leieinntektene umiddelbart overstiger utgiftene dine, er det et godt tegn. Selv om du ikke umiddelbart vinner fortjeneste, må du ikke bekymre deg. Det kan hende at leieprisene er lave for øyeblikket, eller at du fortsatt betaler et heftig pantelån. Ifølge Reuters, anslår Maryland CPA Jerry Gross at du vanligvis har en solid investering hvis innledende leieinntekter dekker minst 80% av de umiddelbare leiekostnadene.

Beregner lønnsomhet

En utleiekalkulator som den på All Property Management kan tilby innsikt i langsiktig lønnsomhet av utleien. Bare skriv inn detaljer om leiepris, pantelente, pantesaldo, betalinger, eiendomsskatt, forsikring, foreningsgebyr og hvor lenge du planlegger å eie eiendommen. Deretter gir kalkulatoren et detaljert diagram over forventede kontantstrømmer. Det står for alle de små kostnadene og variablene som ledige stillinger, eiendomsadministrasjonsgebyr, vedlikeholdskostnader, salgskostnader og skattesatser.

Sammen med lønnsomheten projiserer kalkulatoren også fremtidig verdi på hjemmet eller utleieobjektet ditt. Når du vurderer kalkulatorresultatene, må du være oppmerksom på tidsverdien på pengene. Det kan være spennende å tenke at hjemmet ditt kan være verdt millioner på 30 år, men 1 million dollar 30 år fra nå av er ikke 1 million dollar i dag. Hvis man antar en inflasjonsgrad på 2%, anslår en nåverdiberegner at 1 million dollar i 2045 er verdt bare 552 000 dollar i 2015.

Leie kontra selge - betraktninger

Før du trekker i avtrekkeren uansett, bør du vurdere din økonomiske situasjon, boligmarkedets tilstand og eventuelle statlige eller lokale forordninger som påvirker dine rettigheter som utleier..

1. Salgspris og kapitalgevinster

Hvis du ikke er fornøyd med din nåværende boligverdi, kan det å leie ut huset gi noen inntekter mens du venter på at hjemmeverdien skal stige. Hvis hjemmene setter pris på raskt i ditt område, kan det være smart å vente.

Dessverre kan denne taktikken slå tilbake hvis du venter for lenge med å selge. Etter at du har leid ut huset i mer enn tre år, kan du ikke lenger kreve det som din primære bolig. Dette betyr at du er avgiftspliktig for salg av boligen. Når du selger et hjem som ikke er din primære bolig, må du betale kapitalgevinstskatt for eventuell fortjeneste, som varierer fra 0% til 20%, avhengig av skattefordelen. Når du selger din primære bolig, kan du imidlertid ekskludere 250 000 dollar av kapitalgevinster (eller 500 000 dollar hvis du er et ektepar) når du selger.

For at hjemmet ditt skal kvalifisere seg som en primærbolig, må du ha bodd der i to av de siste fem årene. Hvis du setter feil i salget, kan du ende opp med titusenvis av dollar i kapitalgevinster etter å ha solgt leien.

2. Skatt på leieinntekter

Akkurat som lønn fra en jobb eller utbytte fra aksje, blir du beregnet inntektsskatt på inntekter du henter fra utleien, til din vanlige skattesats. Heldigvis kan du avskrive alle kostnadene forbundet med leie av huset. For eksempel, hvis brutto leieinntekter for året er $ 40.000, men du pådro deg $ 30.000 i leieutgifter, blir du bare beregnet skatt på $ 10.000.

Sammen med å trekke fra kontantutgifter, kan du også kreve fradrag for avskrivningskostnader. Denne ikke-kontante utgiften lar deg sakte trekke beløpet du betalte for å kjøpe huset. Hvis du har leietap, kan det hende at du kan bruke tapet for å oppveie noen av inntektene dine hvis den justerte bruttoinntekten er mindre enn $ 150 000. Be en CPA for mer informasjon om fradrag for tap eller avskrivninger.

3. Egenkapital

Den eneste måten mange huseiere kan komme med en forskuddsbetaling for sitt neste hjem er å utbetale egenkapitalen de har lagt inn i den de allerede eier. Kan familien skrape opp nok til å legge ned 20% på ditt neste hjem uten å selge det eksisterende? Vurder dette nøye før du bestemmer deg for å leie.

4. Utgifter

Forhåpentligvis kan du holde hjemmet ditt leid mesteparten av tiden og dekke det meste eller alle av pantebetalingene. Imidlertid bør du være forberedt på et verste fall: å betale dobbeltlån for utleien og din personlige bolig. Selv uten leietaker har du fortsatt noen leieutgifter inkludert forsikring, vedlikehold, reklame, juridiske og regnskapsmessige avgifter.

På mange områder er det ganske vanskelig og tidkrevende å kaste ut en leietaker som ikke betaler leie. Hvis du har en leietaker som ikke vil betale eller forårsaker betydelig skade på boligen, er det mulig at leien din ikke klarte å tjene penger i flere måneder. Med rettsgebyr, advokatgebyr, reparasjoner, rengjøringsutgifter og tapt husleie, anslår Star Point Tenant Screening at å utsette en leietaker koster et gjennomsnitt på omtrent $ 3000.

Hvis du kjøper en annen bolig, vil utlåner for ditt fremtidige hjem risikere dette i beregningene. Utlånstræ rapporterer at långivere bare vurderer 75% av forventet leieinntekt når de bestemmer gjelds- til inntektsforhold. Hvis det å leie ut huset øker gjeldsgraden, er det ikke sikkert at du kvalifiserer for et så stort lån på ditt nye hjem som du håpet.

5. Tid og stress

Å være utleier kan være tidkrevende og følelsesmessig tappende. Du er ansvarlig for annonsering, viser hjemmet og kjører bakgrunnssjekker for å få huset leid. Du må feltoppringinger fra leietakere, håndtere vedlikehold og reparasjoner og håndtere eventuelle nødsituasjoner som dukker opp. Selv om du kan ansette et eiendomsadministrasjonsfirma for å gjøre dette for deg, kan du forvente at det vil belaste minst 10% av leieinntektene.

6. Avstandsproblemer

Du kan være i stand til å administrere et utleiehus selv hvis du er i samme by eller fylke, men å administrere en ekstern utleie er en annen historie. Selv om reisekostnader for å besøke leien din - for eksempel kjørelengdeutgifter, flybilletter, drosjepriser, hotell- og matkostnader - er skattefradrag, reduserer de raskt leieprisen. Det er mer fornuftig å ansette et eiendomsforvaltningsfirma for å håndtere daglige problemer og potensielle nødsituasjoner. Du må også ansette reparasjons- og vedlikeholdspersonell til mindre jobber (for eksempel tepperens og maling) som du ellers kunne ha fullført selv.

7. Leietakers rettigheter og leiebegrensninger

Hver stat har sitt eget sett med utleier-leietakerlover, og noen byer har også lokale forordninger. Disse reglene kan styre hvordan og når du kan slippe leietakere, når du får tilgang til leieboligen, hvor mye du kan øke husleiene, og når du må returnere innskudd. Du kan finne statlige regler på nettstedet ditt til forbrukerforhold og se etter byens kommunale koder via Municode.

Dette regelverket kan påvirke lønnsomheten til leieinvesteringene dine alvorlig. Noen områder favoriserer utleiere, mens andre gir omfattende rettigheter til leietakere. For eksempel forbyr San Francisco husleiekontroll at utleiere kan øke leieprisene mer enn 1% eller 2% per år.

Hvis du ønsker å leie ut leiligheten din, bør du først kontakte huseierforeningen om eventuelle begrensninger. Et lavt antall eierboliger kan redusere en leilighetsforenings verdi, så mange styrer begrenser mengden leide enheter til enhver tid.

Endelig ord

Å leie et hus, som mange investeringsstrategier, er en risiko. Hvis boligverdien verdsettes over tid, leier fortsetter å stige, og du kan holde huset leid, kan eiendommen din gi en fantastisk avkastning på investeringen. Imidlertid, hvis leieprisene synker i ditt område, vil ikke verdien av hjemmet vokse så raskt som du forventet, eller hvis du får leietakere som ikke betaler, kan det ikke være noen stor investering. Forsikre deg om at du har en god del tilgjengelige kontanter for å dekke nødsituasjoner, og snakk med en finansiell planlegger før du tar en beslutning.

Har du vurdert å investere i eiendom?