Hva er et regulerbart rentelån (Definisjon, fordeler og ulemper)

En type lån som nylig har blitt populær, er ARM, eller justerbar rente. På dette lånet starter renten veldig lav og justeres over tid i henhold til en renteindeks, for eksempel LIBOR (London InterBank Offered Rate). Vanligvis justeres renten opp fordi en margin legges til hva dagens renter er.

ARM-er kan være veldig passende i visse situasjoner og kan invitere til avskjerming i andre. Derfor er det viktig å forstå deres unike funksjoner og vurdere langsiktige risikoer i tillegg til de kortsiktige fordelene som denne typen lån har å tilby.

Kanskje gjelder de viktigste vurderingene angående en ARM om det er en periode med fast rente, hvilken indeks renten er basert på, hvor ofte renten justeres, og om det er rente eller betalingskort.

Periode med fast rente

Det vanligste justerbare rentelånet kalles en "hybrid ARM", der garanteres at en spesifikk rente forblir fast i en bestemt periode. Ofte er denne begynnelsesrenten lavere enn hva du ellers kan få i et tradisjonelt 30-års fastlån.

For eksempel vil en 3/1 ARM eller en 5/1 ARM tilby en fast rente i henholdsvis tre eller fem år. Den faste perioden kan imidlertid variere veldig, fra en måned til ti år, og den er bare begrenset av hva utlåner tillater. Generelt, jo kortere den faste perioden, desto lavere blir renten i løpet av den tiden.

For mange mennesker som refinansierer pantelånet eller flytter noen få år, kan en ARM være en effektiv måte å betale mindre renter på enn det som er mulig med et standard 30-årig fastlån. Dessuten kan denne faste perioden gi deg tid til å vurdere hvilken retning rentene går, og bestemme når eller om du vil refinansiere. Når det er sagt, velger de fleste å refinansiere ved eller nær slutten av fastrenteperioden.

Hvordan beregnes den nye renten

Prioritetsrenten din vil justeres i henhold til en spesifikk renteindeks og utlåners margin.

Renteindeks

Begravet et eller annet sted i papirene for hvert prioritetsrente som kan justeres, finner du indeksen som justering av renten vil være basert på. En indeks er en generell indikator på gjeldende renter, for eksempel gjeldende rente på statsobligasjoner eller renten som bankene betaler på sine innskudd (COFI).

Når rentene går opp, vil disse indeksene gå opp. På samme måte når rentene går ned, vil disse indeksene gå ned. Selv om hver indeks vil følge den generelle trenden, kan det hende at de ikke nøyaktig sporer dagens gjennomsnittlige renter.

Margin

Margen er prosentandelen som er lagt til indeksen for å bestemme din nye rente, og den løper vanligvis mellom 2% og 4%. Hvis indeksen for eksempel er gjennomsnittlig 4% og marginen din er 3%, justeres renten til 7%. Indeksen pluss margin er teknisk referert til som "full indeksert rente", men de fleste kaller det bare renten din.

Marginer legges til slik at utlåner tjener fortjeneste fordi indeksene som brukes ofte har veldig lave priser. Størrelsen på margin kan også være avhengig av kreditt. jo bedre kreditt, desto mindre blir marginen. På grunn av marginen vil rentene vanligvis måtte gå ned (sammenlignet med da du tok opp lånet) for å se en tilsvarende eller redusert rente når ARM-justeringen.
Når du sammenligner ARMer, må du huske at den med størst margin ikke nødvendigvis er taperen. Dette fordi det kan være å bruke en indeks som generelt er lavere, eller har mindre volatilitet. For eksempel vil noen pantelån basere renten på COFI (Cost of Funds Index), som har en tendens til å gå opp og ned mindre enn andre renter. I stedet bruker noen ARMer LIBOR, som har en tendens til å være litt høyere. Se på hvor ARMs indeks har vært de siste årene for å få et inntrykk av hvor renten din kan være i fremtiden.

Hvor ofte justeres renten?

Når renten justeres, må du vite hvor ofte den vil endre seg fremover. Med andre ord, når er neste gang det vil justere seg? Å vite dette er avgjørende ikke bare for å hjelpe deg med å lage et budsjett, men også for å avgjøre når det er på tide å refinansiere.

For å vite når dette vil skje, se på det andre nummeret på hybrid ARM. For eksempel vet du allerede at en 3/1 ARM vil justeres for første gang etter tre år. Det andre tallet indikerer imidlertid at det vil justere seg en gang hvert år etterpå. Når det er sagt, er det noen ARMer som vil justeres annethvert år, sjette måned eller til og med hver måned etter den første justeringen - selv om sistnevnte er mindre vanlig.

Er renten eller betalingen avkortet?

Et tak på renten eller betalingen betyr at den bare kan gå opp et visst beløp over en viss tidsperiode. Det er faktisk forskjellige typer luker som er designet for å forhindre at betalingen eller renten din går opp drastisk over en kort periode, selv om rentene øker.

Rentekap

Rentekapsler kommer i to smaker: livstidshetter og periodiske justeringshetter.

• Et livstidsbeløp holder at renten aldri går over en viss rente (denne grensen kan være ganske høy).
• En periodisk justeringshette forhindrer at frekvensen går opp for mye i en spesifisert tidsperiode. For eksempel kan renten din være begrenset til å øke 0,5% per år, uansett hvor mye indeksen har steget. Noen ARMer vil imidlertid ikke plassere et lokk på den første justeringen, men vil også på påfølgende justeringer.

Et viktig påminnelse er at hvis indeksen går opp mer enn takbeløpet på ett år, kan renten fortsette å justere det neste året, selv om indeksen ikke har beveget seg siden forrige justering.

Så i eksemplet over, la oss tenke oss at indeksen har steget 1,5% på ett år, men holder seg på det nivået de neste årene. I år 1 går renten opp 0,5%, eller beløpet din periodiske justeringshette tillater. Så, i år to og tre, vil renten stige 0,5% til renten din samsvarer med indeksen pluss marginbeløpet.

Rentesulv

Noen ARM-er har en "gulv" -rente som renten ikke kan gå under. Med andre ord, selv om rentene synker betydelig, kan det hende at den nye renten ikke faller i det hele tatt. Dette skyldes at "gulvet" kan være renten effektiv i den faste perioden, eller renten som den først ble justert til. Kontroller papirene dine nøye for å se om du har en rente som bare vil øke.

Betalingskapsler

I likhet med rentetaket, holder en betalingshette at betalingen ikke går opp for mye når som helst. Betalingsmåter vil enten være i dollarbeløp (for eksempel kan den månedlige betalingen bare øke $ 200 hvert år) eller en prosentandel (for eksempel kan den månedlige betalingen bare øke 10% hvert år).

Dessuten vil den nye betalingen din sammenlignes med forrige års betaling, ikke originalen. Hvis for eksempel betalingsdekningen ditt er 10% hvert år, og du opprinnelig betalte $ 1000 per måned, kan den justerte betalingen øke til ikke mer enn $ 1100 i det første året, $ 1,210 i det andre og $ 1.331 i det tredje.

Betalingskapsler fungerer vanligvis uavhengig av rentetak. Så selv om renten øker betydelig, betyr ikke det nødvendigvis at betalingen vil. På baksiden skylder du likevel den interessen, og den vil bli takket være saldoen på pantelånet. Dette er kjent som negativ amortisering (se nedenfor).

Faktisk kan det hende du ikke en gang skjønner at det skjer. Men hvis renten går opp og betalingen din ikke går, vil sannsynligvis lånesaldoen din øke i stedet for ned hver måned. Noen ARM-er har en klausul som vil fjerne betalingshetten helt når den nåværende lånesaldoen overstiger den opprinnelige lånesaldoen med et bestemt beløp. Dette resulterer ofte i et stort betalingshopp. For å unngå denne situasjonen, bør du lese pantelånsoppgaven din hver måned for å forsikre deg om at lånesaldoen din ikke øker, og at betalingen din tilsvarer renten du blir belastet.

Ulike typer armer

I tillegg til hybrid ARM, er det andre mindre vanlige typer. Hvis du misforstår det, kan dette ha alvorlige konsekvenser for din økonomiske helse, kreditt og generelle livskvalitet.

1. ARMer med bare interesse

Med bare ARM kan du betale bare renten på lånet hver måned uten å betale ned noe hovedstol. Dette senker betalingen, men gjør ingenting for å hjelpe deg med å bygge egenkapital eller komme nærmere å eie hjemmet direkte. Denne typen lån brukes ofte av investorer som ikke har tenkt å beholde hjemmet lenge, eller av huseiere som forventer å ha råd til huset sitt om noen år.

Å ta på seg et slikt lån kan imidlertid være risikofylt virksomhet siden de fleste rentelån til slutt tilbakestilles og krever at du også betaler hovedstolen. Når dette skjer, øker selvfølgelig betalingen dramatisk. Hvis du har eller vurderer et slikt lån, må du forstå hvordan og når det justeres for å bli amortisert.

2. Negative amortiseringslån

“Negativ amortisering” er en fancy begrep for et pantelån der du betaler mindre enn rentene som forfaller hver måned. Det betyr at lånesaldoen din stiger fordi ubetalte renter legges til lånesaldoen. Disse typer pantelån ble ofte misbrukt under boligboomen fordi utbetalingene er forståelig lave.

Imidlertid, hvis utlånsbalansen blir for høy, tilbakestilles pantelånet og utbetalingene hopper dramatisk. Før boligbommen ble de fleste negative amortiseringslån bare brukt av investorer eller husflipere. Disse lånene er ganske enkelt en oppskrift på katastrofe for de fleste huseiere.

3. Betalingsalternativ eller Pick-a-Pay-pantelån

"Pick-a-pay" -lån, også kjent som et betalingsalternativspant, er en ganske ny type lån som virker skreddersydd for å skape problemer. Disse pantelånene var veldig populære da boligprisene steg dramatisk fordi de tillot folk å komme inn i mer hus for mindre penger. De fleste av disse lånene tilbyr flere betalingsalternativer hver måned, og så lenge du betaler minst den minste betalingen, vil du ikke være i standard.

Vanligvis kan du velge mellom å betale all rente pluss noe av hovedstolen, bare betale renter, eller betale et beløp som er mindre enn rentene som er påløpt den måneden. Du kan tenke deg at de fleste velger den minste utbetalingen, noe som betyr at den ubetalte renten kan føre til at lånesaldoen vokser betydelig over tid. Når lånesaldoen når et visst punkt (ofte 20% mer enn den opprinnelige saldoen), tilbakestilles pantelånet og utbetalingene vil øke dramatisk.

Pick-a-pay-pantelån ble ofte solgt til folk som ikke ble informert om at å betale minimumsbetalingen ville føre til at lånesaldoen til å vokse. Selv om disse typer pantelån kan være et flott verktøy for investorer, er de vanligvis ikke passende for personer som har tenkt å være i hjemmet lenge. Hvis du har et pantelån med forskjellige betalingsalternativer hver måned, må du lese lånedokumentasjonen og panteklaringen nøye for å finne ut hvor mye du trenger å betale for å holde lånesaldoen nede i stedet for opp.

Fordeler og ulemper med ARM-er

Disse fordeler og ulemper gjelder generelt for de fleste ARM-er, men undersøk papirene dine nøye for å bekrefte om de gjelder lånet du vurderer eller ikke.

Fordeler

1. Lavere stengekostnader. En betydelig fordel for ARM er at de ofte er billigere enn et pantelån med en fast fast rente.
2. Lavere faste renter. Hvis ARM har en periode med en fast rente, er denne renten vanligvis lavere enn renten på et permanent fast rente pantelån.
3. Raus periode med fast rente. Siden mange mennesker ikke engang holder det samme pantelånet i fem år, kan en 5/1 ARM gi deg god tid til å selge eller refinansiere huset ditt uten at den opprinnelige renten noen gang har justert seg. Dette betyr at du kan spare penger på lavere stengekostnader og over tid gjennom lavere renter - spesielt hvis rentemiljøet forblir lavt eller synker.
4. Hjelper deg å kvalifisere deg til et større hjem. Fordi den første betalingen ofte er lavere enn for et pantelån med en fast fast rente, kan det være lettere å kvalifisere seg til et større lån. Mange som får en ARM er førstegangs huskjøpere som forventer å tjene mer penger på fem år enn de gjør nå. Faktisk kan en ARM være et godt springbrett i boligeierskap siden det er relativt rimelig og enkelt å kvalifisere seg til.

ulemper

1. Mangel på konsistens i betalinger. Når satsen justeres, kan det gjøre budsjettering vanskelig, spesielt hvis renten justeres hver måned eller seks måneder.
2. Rentene kan øke. I en hybrid ARM er renten i løpet av den faste perioden ofte kunstig lav. Så selv om rentene ikke endrer seg mye, kan betalingen din fremdeles øke når renten tilbakestilles. Hvis rentene har steget, kan renten øke til takbeløpet ditt, noe som i noen tilfeller kan føre til negativ amortisering.
3. Du kan gi avkall på en lav fast rente. Selv om renten på en ARM i utgangspunktet vil være lavere enn for et 30-årig fastlån, vil den tilbakestilles. Hvis rentene stiger før du refinansierer, kan du gå glipp av 30 år med lavere rente.
4. Mer sannsynlig å ha skjulte problemer. Dessverre har panteleverandører vist seg ikke å være den mest etiske gruppen og har en tendens til å misbruke visse pantelån, for eksempel ARM. Med andre ord, du må forsikre deg om at du ikke går glipp av noe med små bokstaver, og at du forstår lånebetingelsene som hvordan margin, betaling og rentetak og rentegulv fungerer. Mange huseiere har funnet seg i varmt vann og til og med i konkurs på grunn av denne typen lån.

Endelig ord

Lån med justerbar rente har økt sterkt i popularitet de siste årene, hovedsakelig på grunn av lavere kostnader og renter. Imidlertid har de også blitt alvorlig misbrukt. Fortsatt kan en justerbar rente som er tilpasset deg og dine økonomiske behov være veldig fordelaktig så lenge du er klar over alle vilkårene for pantelånet.

Når du velger et boliglån, og spesielt en ARM, bør du også vurdere din personlige situasjon og intensjon. For eksempel, hvis du forventer å bo i hjemmet i mange år og rentene er til enhver tid lavt, er det ikke sikkert at en ARM gir mening for deg. Visst vil du spare penger de første årene, men sjansen er stor for at du betaler mer via en høyere rente når du refinansierer.

Ta deg tid til å forstå og sammenligne kjøpe pantelån, og husk hvilke funksjoner som er viktigst for deg. Les alltid lånedokumentasjonen grundig før du signerer for å sikre at du får riktig pantelån og for å unngå fallgruver og dyre feil.

Valgte du å gå med et justerbart rentepant? Hvorfor eller hvorfor ikke?